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売却の基礎知識を学んで不動産売却を成功させよう！

不動産の売却は、煩雑な手続きや諸費用が発生します。また、売却方法にも種類があるため、いざ売却しようとしたときに「何から始めたらいいのか分からない……」と悩む方もいるでしょう。理想の売却を叶えるためには、売主が売却の基礎知識を知っておくことが大切です。ここでは、愛知県名古屋市に根差す不動産会社の悠久ホームサービスが、不動産売却の基礎知識を紹介します。

不動産の媒介契約とは？

不動産を売却する際は、まず不動産会社と「媒介契約」を締結しなければなりません。媒介契約の種類は「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3つです。

媒介契約を締結する際は、契約書面に「売り出し価格」「売却活動期間」「仲介手数料」「契約の解約・解除に関する条件」などを明記し、内容やルールを定めて不動産の売却活動を行います。なお、実際の売却価格は、買主との交渉により決まります。

媒介契約書の具体的な内容とは？

媒介契約書は、不動産会社に仲介を依頼するときに交付される契約書のことです。「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の選択は売主の自由で、その契約形態に沿った内容の書面が交付されます。

書面には、「媒介契約の種類」「物件の詳細」「不動産会社の業務と義務」「契約の有効期間」「REINS（不動産流通機構）への登録の有無」「仲介手数料」が記載されています。契約が一般媒介の際には、他の不動産会社への依頼状況を明示する「明示型」か、開示しない「非明示型」か確認しましょう。

3つの媒介契約の違いを比較

「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の違いは以下の通りです。

※表は左右にスクロールして確認することができます

専属専任媒介と専任媒介の大きな違いは、自分で買主を見つける「自己発見取引」ができるかどうかです。専属専任媒介では自己発見取引ができませんが、専任媒介では可能です。
また、一般媒介のみ、複数の不動産会社と契約することが可能なため、不動産会社間での競争が起こり、結果的に早期売却を目指せる場合があります。一方、専任媒介・専属専任媒介は一社のみでやり取りが完結しますが、この一社が販売活動をきちんと行わないケースもあり、「囲い込み」の温床になっていることも指摘されています。そのため、信頼できる不動産会社がある場合に選択することが重要です。
契約形態の違いを理解し、売却目的に合わせて最適な手段を選択しましょう。

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不動産売却の費用について

不動産売却にかかる費用

※表は左右にスクロールして確認することができます

基本的に、不動産売却時に支払う金額が大きいものは「仲介手数料」です。そのほか、譲渡所得税や印紙税などを支払う必要があります。また、抵当権抹消などを司法書士に依頼した場合は追加で費用がかかるため注意しましょう。

当社では、不動産売却でご相談いただく方に適切な費用感を伝えています。不動産売却を検討している方は、お問い合わせフォームまたはLINEからご相談ください。

不動産売却で節税できるポイント

不動産売却では、売却で得た売却益（譲渡所得）に税金が発生します。しかし、一定の条件を満たす場合は、「3,000万円特別控除」の適用により節税が可能です。不動産売却時には、この特例を受けるポイントを押さえておくと良いでしょう。

3,000万円特別控除

不動産を売却して得た譲渡所得には、所得税・復興特別所得税・住民税が発生します。ただし、自宅（居住用財産）を売却した場合は、その譲渡所得から3000万円の特別控除を差し引き、税額を求めます。

（譲渡所得-3000万円）
×税率＝税額

もし譲渡所得が3,000万円より低ければ、譲渡所得に課税はされません。なお、税率は売却した不動産の所有期間が5年以下か5年超かによって異なるため、注意が必要です。

3,000万円特別控除を受ける際のポイント

3,000万円特別控除を受けるには、適用条件が複数あるため、事前に確認することが重要です。代表的な要件として、以下のようなものがあります。

• 転居済みの場合、転居後3年目の12月31日までの売却であること
• 建物を取り壊して売却する場合、一定の要件を満たすこと

（例：取り壊し後1年以内に売買契約を結び、その間に賃貸など他の用途に供していないなど）

これらのほか、居住期間や売却相手（親族への売却は不可）などの条件も影響します。適用を受けるには事前に確認が必要です。
また、一時的に賃貸していた場合でも条件を満たせば控除を受けられることがあります。なお、3,000万円特別控除は「買換え特例」や「住宅ローン控除」とは併用できません。

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不動産売却を成功させるために知っておくべきこと

売却をお考えの方へ

不動産を売却する際は、誰しも「できるだけ早く売却したい」「できるだけ高く売却したい」と考えるでしょう。しかし、不動産売却では高額なお金のやり取りが発生するため、慎重に売却を進めることが大切です。理想の不動産売却を実現するために、売却依頼時には以下の点に注意しましょう。

高額査定のリスクに注意

高額査定を出されても、その価格で売却が確定するわけではありません。不動産会社の中には、市場価格に比べて高額な査定を出して、媒介契約を急ぐ業者もあります。高い査定価格で売却活動を進めても、なかなか売れず最終的に販売価格を大きく下げざるを得ないというケースも少なくありません。そのため、高額査定を提示されたら、その金額の根拠を確認するようにしましょう。

売却成功のカギは依頼先選び

不動産売却では、どの会社に依頼するかだけでなく、担当者の質も重要なポイントです。たとえば、大手の不動産会社に依頼すれば豊富な実績や広いネットワークを活用できるメリットがあります。しかし、担当者によって対応が異なるため、売却がスムーズに進まないケースもあります。 そのため、不動産売却の際は、「最後まで誠意を持って、丁寧に対応してくれる担当者」に依頼しましょう。要望を聞いて、親身な提案をしてくれる担当者であれば、理想の売却が期待できます。

複数社への媒介依頼で起きる問題は？

一般媒介で複数の不動産会社に売却を依頼すれば早く売れるケースもあるかもしれません。しかし、これは大きな落とし穴になることも。あまりに多くの会社に媒介依頼を行うことで、さまざまな会社名で同じ建物の広告が出回るからです。

それを見た購入希望者が「なかなか売れない物件なのかもしれない」といった印象を持つリスクがあります。その結果、売却が難しくなる場合があります。複数の会社に媒介依頼をする際は、このようなリスクがあることを十分理解し、慎重に検討することが大切です。

不動産会社選びのポイント

大切な不動産を売却する際は、売主の立場に立って売却活動をしてくれる不動産会社に依頼しましょう。以下では、安心して依頼できる不動産会社を選ぶポイントを紹介します。

要望をしっかり聞いてくれるか？

不動産売却は建物や土地に関する知識だけでなく、法律や税制など専門的な知識と経験が必要とされる取引です。そのため、売却におけるメリットとデメリットを、分かりやすい言葉で丁寧に説明してくれる会社を選ぶと良いでしょう。

また、丁寧な説明だけでなく、要望をしっかり聞いてくれるかも大切なポイントです。不動産を売却する事情は人によって異なるため、それぞれの要望に耳を傾けて、親身な姿勢で売却活動を行ってくれる会社を選びましょう。

地域密着型の会社を選ぶ

地域密着型の不動産会社であるかどうかも、不動産会社選びの大きなポイントです。地域密着型の会社であれば、地域によって異なる不動産の売却価格や、その時々で変化する地域のニーズやトレンドにも精通しているでしょう。これにより、「売却価格の提示」や購入希望者への「適切な物件アピール」などを期待できます。

会社の得意分野を確認しよう

不動産会社に売却を依頼する際は、その業者の得意分野も確認しましょう。業者によっては、「一戸建てがメインでマンションは取り扱いが少ない」といったケースもあります。そのため、売りたい物件がその会社の取扱商品に合っているかどうかの見極めが大切です。年間の取引実績や平均の売却期間などを聞き、複数の不動産会社を比較して検討しましょう。

担当者との相性も重要

売主の希望を聞いて実際に売却活動をしてくれるのは営業担当者です。売却依頼後に、要望をしっかり聞いてくれる人もいれば、熱意が感じられないと思う人がいるかもしれません。そんな場合は担当者の変更を申し出たり、依頼先を変えたりして、不動産のプロとして親身になって相談に乗ってくれる担当者を探しましょう。