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不動産相続にまつわるトラブルやご相談事例を紹介

不動産相続では、金銭面や権利関係でさまざまなトラブルが発生します。相続をきっかけに、仲の良かった親族同士で争いが起きることも少なくありません。これらのトラブルを未然に防ぐには、相続に関して基礎知識を知っておくことが重要です。

ここでは、当社に寄せられた8つのご相談事例をもとに、不動産相続に関するトラブルの解決方法を紹介します。相続が発生したらまず何をすべきか、ご相談事例を参考に把握しておきましょう。

1.相続登記が完了していない場合のリスクと解決策

状況

ご相談者様のご主人が亡くなり、自宅を相続。しかし、相続登記（名義変更）の手続きを行っていなかったため、売却がスムーズに進まない状況でした。

相続登記が未完了の場合のリスク
・売却手続きの遅延：相続登記が完了していないと、買主への名義変更に手間がかかり、契約がスムーズに進まない可能性がある。
・トラブルの発生：相続人が複数いる場合、相続登記を怠ると後から権利を主張する相続人が現れる可能性がある。
・担保設定ができない：売却後に買主がローンを組む場合、所有者の登記がされていないと金融機関の審査が通らないことがある。

解決方法

当社にご相談いただき、司法書士と連携して適切な手続きを進めました。具体的には、必要書類の確認と準備、相続人全員の合意形成、法務局への相続登記申請をサポート。
また、相続登記が完了していない場合でも売却が可能なケースがあるため、売却スケジュールを調整しながら事後的に登記手続きを進める方法もご提案しました。その結果、スムーズに相続登記を完了し、売却手続きを進めることができました。

2.共有名義が複雑で同意が得られない

状況

亡くなった父親の家を、母（配偶者）と子ども2人、さらには故人の兄弟の共有名義で相続することになりました。しかし、売却を進めようとしたところ、「家を残したい」と相続人間で意見が割れ、協議が長引く状況に。共有名義の不動産の処分は全員の同意が必要なため、売却は困難を極めました。

解決方法

弁護士が介入し、相続人の意見を整理しながら調整を進めました。家を残す方法、売却する方法それぞれのメリット・デメリットを知ることで、結果的に、相続人全員の合意が得られました。売却後の利益分配案も明確にすることで、全員の同意を得ることにも成功。無事に売却が実現しました。

3.家の市場価値が相続税評価額と異なる

状況

ご相談者様は家を相続し、相続税評価額を基準に売却を検討しました。しかし、実際に市場に出してみると、期待していた価格での買主が見つからない状況に。相続税評価額は税務上の基準であり、市場価値とは異なるため、不動産の価格設定には注意が必要です。特に、立地や需要、築年数などの条件によって、実際の市場価格は大きく変動することがあります。

解決方法

当社にご相談いただき、市場価値に基づいた正確な査定を実施しました。その結果、相続税評価額との乖離があることが判明し、市場動向を踏まえた適切な価格設定をご提案。価格を市場に見合った水準に調整したことで、購入希望者が現れました。
結果として、期待以上の条件で売却を完了することができ、ご相談者様にもご満足いただけました。

4.長年住んでいた家の売却に抵抗を感じる

状況

長年夫婦で暮らしていた家を売却することに抵抗を感じている奥様の事例です。ご主人を亡くし、一人でその家に住み続けることに負担を感じていらっしゃいました。一方、「思い出の詰まった家を手放したくない」という気持ちも強く、売却すべきか決断ができない状況に。

解決方法

売却後の生活について、当社からプランを提案。その結果、売却後により快適で安心できる住環境での生活をイメージしていただけることに。奥様は気持ちの整理がついたことで、売却を決心されました。そして、無事に売却することができ、新しい住まいでの生活を始められました。

5.家が古く、買主が見つからない

状況

ご相談者様が相続した家は築50年以上。老朽化が進み、建物の劣化が激しいため、買主がなかなか見つからない状況でした。築古物件は、建物の老朽化による物理的なリスクに加え、耐震基準の問題や修繕費の負担が懸念されることから、一般的な買主が敬遠しやすい傾向にあります。
また、建物の現況が悪いために住宅ローンの審査が通りにくいという問題もありました。買主がローンを組めないため、購入を断念するケースが相次ぎ、売却が難航していました。

解決方法

当社にご相談いただき、まずは売却戦略を見直しました。市場での需要を分析した結果、一般の買主よりも、不動産買取業者や投資家向けに売却した方がスムーズな取引が可能であると判断しました。
そのため、「現況のままでの買取」や「土地としての売却」など、適切なターゲット層に向けた販売戦略を立案。結果的に、建物を活用する意思のある不動産買取業者が買主となり、スムーズに売却を完了することができました。
ご相談者様は、老朽化した建物を解体する費用やリフォーム負担をかけることなく、無事に売却を完了できたことで、大変満足されていました。

6.任意売却や離婚による不動産売却

状況

ご相談者様は離婚に伴い、共有名義となっていた自宅を売却したいと考えていました。しかし、元配偶者との意見が合わず、売却の話が進まない状態に。また、住宅ローンの残債があり、一般的な売却ではローンを完済できない可能性がありました。このままでは、ローン返済の負担が大きくなり、生活にも影響を及ぼす状況でした。

解決方法

当社の提案により、まずは任意売却の可能性を検討。金融機関との交渉を進め、残債の処理方法を明確にした上で、元配偶者とも冷静に話し合いを重ねました。結果的に、双方が納得する形で売却が成立し、残債の整理も計画的に進められました。ご相談者様は、新たな住まいで生活を再スタートされました。

7.境界の越境問題による売却トラブル

状況

親から相続した土地を売却しようとしたところ、隣地の一部が自分の敷地内に越境していることが判明しました。具体的には、隣家の塀が越境しており、このままでは売却後のトラブルにつながる可能性が高い状況でした。越境問題があると、買主が見つかりにくく、売却価格の低下にも影響する懸念がありました。

解決方法

当社のアドバイスにより、隣地所有者と話し合いを実施。弁護士や測量士と連携し、境界確定協議を進めました。結果的に、隣地所有者との合意のもと、越境部分の扱いを明確にした覚書を作成。買主にも安心して購入いただける状態を整え、スムーズに売却を完了しました。

8.アパート・マンションなどの1棟物の売却

状況

ご相談者様は、相続により築30年の賃貸アパートを所有することに。しかし、空室が多く、家賃収入が減少していたため、管理の負担を理由に売却を検討されていました。しかし、築年数の古い物件は、金融機関の融資が通りにくく、買主が限られる状況にあり、思うように売却が進まない課題がありました。

解決方法

当社では、物件の収益性を見直し、賃貸経営に興味のある投資家向けに販売戦略を変更。現状の収益率や、将来的なリノベーションの可能性をアピールすることで、投資家の関心を引くことに成功しました。その結果、想定よりも早い段階で買主が見つかり、スムーズに売却を完了することができました。