こんにちは！名古屋市瑞穂区の不動産会社「悠久ホームサービス」です。

不動産を共有している状態で「そろそろ売却したい」と考えたとき、思った以上にスムーズに進まないことがあるのをご存知でしょうか？
とくに相続や家族間での共同購入によって生まれた共有不動産は、感情や立場の違いからトラブルが発生しやすいという現実があります。

「兄弟の一人が反対して話が進まない」「誰がいくら出資したかでもめた」など、実際に起こりがちな事例を事前に知っておくことで、思わぬ損失や争いを防ぐことができます。

この記事では、共有不動産を売却する際にありがちなトラブル事例を5つご紹介し、それぞれの具体的な対処法や予防策もあわせて解説します。
これから不動産売却を検討している方や、すでに共有名義でお悩みの方にとって、少しでもヒントになれば幸いです。

共有不動産とは、1つの不動産を複数人で共同所有している状態のことです。よくあるケースとしては、親の不動産を兄弟姉妹で相続した場合や、夫婦で購入した住宅などが挙げられます。

このような共有名義の不動産を売却する際には、共有者全員の同意が必要になります。1人でも反対すれば、基本的には売却を進めることができません。そのため、スムーズな売却を目指すには、事前に全員の意見をすり合わせることが不可欠です。

また、売却益の分配にも影響する「持分割合」も重要なポイントです。誰がどれだけ所有しているのかを確認するためには、登記簿謄本をチェックして、名義や持分を正確に把握しておきましょう。

共有不動産は感情的な対立に発展しやすいため、売却前の準備と話し合いが何より大切です。これが、後々のトラブルを未然に防ぐ最大のポイントとなります。

共有不動産の売却で最も多いトラブルのひとつが、「共有者の一人が売却に同意しない」ケースです。たとえば、兄弟姉妹の一人が「思い出があるから売りたくない」「今後の資産価値が上がるかもしれない」といった理由で反対し、他の共有者が売却したくても話が進まなくなるといった状況です。

このような場合、法律上は共有者全員の合意がなければ原則として売却できません。ただし、状況によっては以下のような解決策があります。

冷静な話し合いを重ねる：感情的にならず、売却理由やメリットを丁寧に説明することで、相手が納得する可能性もあります。

第三者の専門家を交える：弁護士や不動産コンサルタントなどを間に入れることで、冷静で公平な話し合いができるようになります。

調停や訴訟を検討する：それでも合意が得られない場合、家庭裁判所で「共有物分割請求」を行い、法的に売却や分割を進める手段もあります。

話し合いが平行線をたどる場合は、感情のこじれが深刻化する前に、法的手段も視野に入れることが大切です。早めの対応が、長期的な対立や損失を防ぐポイントになります。

遺産相続によって共有不動産が発生するケースでは、特にトラブルが起きやすくなります。たとえば、親の自宅を兄弟3人で相続したものの、「売って現金化したい」人と、「住み続けたい」人が対立し、話がまとまらないという事例は珍しくありません。

このような相続後の共有は、感情や立場が複雑に絡むため、冷静な判断が難しくなりがちです。また、「法定相続分」によって自動的に持分が分配されていても、実際の使い方や今後の方針について意見が食い違うことも多くあります。

対応策としては、以下のような方法が有効です。

• 専門家による遺産分割協議のサポート：司法書士や弁護士を交え、公平な視点で話し合いを進める。

• 不動産の査定を行い、公正な評価を得る：物件の価値を明確にすることで、感情的な主張より合理的な判断がしやすくなります。

• 共有持分の買取提案：住みたい側が、他の相続人の持分を買い取ることで、所有権の一本化を図ることも可能です。

相続による共有不動産は、将来的にも揉めごとの火種になりやすいため、早い段階での話し合いと合意形成が何より重要です。問題を先送りにせず、早期の対処を心がけましょう。

共有不動産では、「誰がどれだけ出資したのか」が不明確なまま所有しているケースも多く、これが売却時のトラブルにつながることがあります。たとえば、親子で住宅を購入した際に親が頭金を出し、子がローンを支払っていたような場合、「自分の持分はどれだけか？」という争いが起きやすくなります。

不動産の登記上の「持分割合」は、あくまで登記した内容に基づいていますが、実際の出資額と一致していないことも少なくありません。こうした曖昧さがあると、売却代金の分配でもめる原因になります。

このようなトラブルを防ぐためには、次のような対策が有効です。

• 登記簿の確認と整理：まずは法務局で登記簿謄本を取り寄せ、現在の名義と持分を確認する。

• 出資割合を証明する書類を保管しておく：振込明細書や領収書、契約書など、誰がいくら支払ったかを示す資料を整えておく。

• 過去の経緯を第三者に説明できるようにしておく：相続や贈与、資金援助があった場合、その内容を明文化しておくことで後のトラブルを防げます。

不明確なまま共有していると、信頼関係にもヒビが入りやすくなります。出資の実態を「見える化」することが、円滑な売却の第一歩です。

共有不動産の売却では、ちょっとした行き違いや認識のズレが大きなトラブルに発展することがあります。そうならないためには、売却前の準備と共有者間の信頼構築が何よりも重要です。

まず大前提として、売却の意思がある場合は、早めに他の共有者にその意向を伝えることが大切です。事前に共有者全員で目的や条件を話し合い、合意形成を図ることで、後の衝突を回避できます。

また、トラブルを未然に防ぐために活用できる手段もあります。

• 専門家への相談：不動産会社、弁護士、司法書士などの専門家に相談することで、法的・実務的なアドバイスを受けられます。第三者の視点が入ることで、感情的なもつれを解消しやすくなります。

• 共有物分割請求の活用：どうしても意見がまとまらない場合、家庭裁判所に「共有物分割請求」を行い、法的に分割または売却を求めることも可能です。これにより、最終的には強制的に売却に持ち込むこともできます。

• 共有状態の解消も視野に入れる：共有者の1人が他の持分を買い取ることで単独名義にするなど、早い段階で共有状態を解消する選択肢も検討できます。

不動産の共有状態を放置していると、時間の経過とともにトラブルのリスクは高まります。「揉める前に行動する」ことが、円満な売却と安心な将来をつくる鍵です。

共有不動産の売却は、単独名義の不動産とは異なり、「共有者全員の合意」が必要という大きなハードルがあります。特に、相続によって不本意な形で共有状態が生まれた場合や、出資割合が曖昧なまま共有している場合には、感情的な対立や誤解がトラブルの火種となります。

実際に起こりやすいトラブルとしては、「共有者の一人が売却に反対」「相続後に意見がまとまらない」「持分や出資の割合を巡って揉める」などがあり、それぞれに適切な対応が求められます。

そのためには、売却前の話し合いと情報の整理が欠かせません。登記簿の確認、出資証明の用意、そして必要に応じて弁護士や不動産の専門家のサポートを受けることで、円滑な解決につながります。

さらに、どうしても合意が得られない場合には、「共有物分割請求」といった法的手段も視野に入れるべきです。共有状態を長く放置すると、関係がこじれ、売却どころか日常生活にも悪影響を及ぼす恐れがあります。

共有不動産の売却で失敗しないためには、トラブル事例から学び、事前に備えることが何よりの対策です。感情的な対立を避け、資産を有効に活用するためにも、早めの準備と行動を心がけましょう。

共有不動産の売却において、「共有者全員が合意しないと売れない」という原則がありますが、実は自分の持分だけを第三者に売却することは可能です。これを「共有持分の売却」と呼びます。

持分だけを売却するとは？

たとえば、兄弟3人で実家を相続し、それぞれが3分の1ずつの持分を持っている場合、あなたが自分の3分の1の持分だけを売却することができます。これは民法第206条により、共有者は自分の持分について自由に処分（売却や贈与など）する権利があるとされているからです。

ただし注意点も…

持分だけを売却することができるとはいえ、現実的にはいくつかのハードルがあります。

• 買い手がつきにくい：共有持分だけを購入しても、不動産全体を自由に使えないため、一般の買主には敬遠されがちです。

• トラブルの原因になることも：第三者が共有者として加わることで、関係がさらに複雑化する可能性があります。

• 買い取り業者に安く買い叩かれることもある：持分の価値は、不動産全体の価格より大幅に低く評価されるのが一般的です。

持分売却を検討するなら…

共有者間で話し合いが難航し、自分の持分を現金化したい場合には、共有持分の買取専門業者に相談するという手段があります。スムーズな手続きが可能な場合もありますが、法的・金銭的なリスクについては事前にしっかり確認することが大切です。

また、可能であればまずは他の共有者に持分の買取を打診するのも一つの方法です。親族内での所有権整理につながり、第三者が入り込むことによるトラブルを避けやすくなります。

まとめ

不動産の「持分だけ」を売ることは法律上は可能ですが、実務的には注意点も多く、トラブルの火種にもなりかねません。持分売却を検討する際は、まずは専門家に相談し、自身と共有者の将来的な関係も見据えて慎重に判断することが大切です。