悠久ホームサービス　｜　名古屋市の不動産売却・買取・相続相談

はじめまして。名古屋市を中心に不動産売買・買取・相続相談を行っている悠久ホームサービスです。

「親が亡くなり実家を相続したが、何から始めればいいかわからない」「相続した家をなるべく早く売りたいが、手続きが多くて不安…」

こうしたご相談を日々いただきます。相続した不動産の売却は、通常の売却とは異なる手続きが加わるため、正しい順序で進めることが非常に重要です。

この記事では、相続した実家を売却するまでのSTEP1〜6を、名古屋の不動産会社の視点からわかりやすく解説します。ぜひ最後までお読みください。

売却までの全体の流れ（早わかり）

【STEP 1】 相続登記（名義変更）　法務局へ申請。2024年4月から義務化

【STEP 2】 不動産会社に査定依頼　複数社比較がおすすめ

【STEP 3】 媒介契約を結ぶ　専任・専属専任・一般の3種類

【STEP 4】 売却活動　内覧・価格交渉

【STEP 5】 売買契約・引渡し　契約〜決済〜鍵引渡し

【STEP 6】 確定申告　譲渡所得税・各種特例

なぜ相続登記が必要なのか？

相続した不動産を売却するには、まず「登記名義人」を被相続人（亡くなった方）から相続人へ変更する必要があります。これを「相続登記」といいます。名義が被相続人のままでは、法律上売却できません。

✅ 2024年4月1日から、相続登記が義務化されました！

改正不動産登記法により、相続を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象となります。

法務省：相続登記の義務化について

相続登記に必要な書類

● 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本（連続したもの）

● 相続人全員の戸籍謄本・住民票

● 不動産の固定資産税評価証明書

● 遺産分割協議書（相続人が複数の場合）＋印鑑証明書

● 登記申請書

手続き先と費用の目安

⚠️ 相続人が複数いる場合は遺産分割協議書の作成が必要です。全相続人の合意が前提となるため、早めに話し合いを始めましょう。

「いくらで売れるか」を正確につかむことが成功の第一歩

①　簡易査定（机上査定）

住所や面積などの基本情報をもとに、周辺の取引事例データから算出します。短時間で結果が出ますが、精度は低めです。

②　訪問査定（詳細査定）

担当者が実際に物件を訪問し、建物の状態・日当たり・周辺環境なども加味して査定します。売却価格を決める際はこちらが必須です。

💡 複数社に査定を依頼することを強くおすすめします。査定価格は会社によって異なる場合があり、比較することで適正価格を把握できます。

査定時に確認しておきたいポイント

● 査定根拠となる周辺の取引事例を提示してくれるか

● 売却期間の目安を明示してくれるか

● 売れ残った場合の対応（価格変更・買取など）を説明してくれるか

● 担当者が地域の市場をよく理解しているか

名古屋市の不動産市況（参考データ）

国土交通省の不動産取引価格情報検索では、実際に取引された価格を地域・用途別に確認できます。査定の際の参考にしてください。また、レインズ（不動産流通標準情報システム）に蓄積された取引データも不動産会社が査定に活用しています。

（高く売りたい方へ）

媒介契約の3つの種類

相続不動産には「専任媒介」がおすすめな理由

● 担当者が一社に絞られるため、売主への報告・連絡が密になる

● レインズへの早期登録義務により、広範な買主へアプローチできる

● 「自己発見取引（知人への売却など）」も認められている

⚠️ 媒介契約の有効期間は最長3ヶ月（更新可）です。契約期間・解約条件を必ず確認しましょう。

媒介契約の詳細は宅地建物取引業法（国土交通省）で定められています。

売却活動の主な内容

● ポータルサイト（SUUMO・HOME'Sなど）への掲載

● レインズへの物件登録

● チラシ・新聞広告などの紙媒体

● 内覧対応（購入希望者が物件を見学）

● 価格・条件交渉

内覧前に準備しておくこと

● 室内の清掃・不用品の処分（ハウスクリーニングも有効）

● 電気・ガス・水道が使えるか確認する

● 雨漏り・シロアリなど既知の欠陥は事前に申告する（告知義務）

● 庭・駐車スペースの整理

💡 相続した実家は空き家になっているケースが多いため、内覧前の清掃が特に重要です。最初の印象が売却価格にも影響します。

価格交渉への対応

購入希望者から値引き交渉が入ることはよくあります。売り出し価格を設定する際に「交渉余地」をあらかじめ含めておくと安心です。不動産会社と相談しながら、譲れる下限価格（ボトムライン）を事前に決めておきましょう。

空き家の場合の注意点

⚠️ 相続後3年を経過した空き家は「特定空家」に指定されるリスクがあります。固定資産税の優遇（住宅用地特例）が外れ、税負担が最大6倍になる場合があります。早期売却が得策です。

国土交通省：空家等対策特別措置法

（空き家・空き地について）

売買契約の流れ

1.   重要事項説明の受領（宅地建物取引士が対面で説明）

2.   売買契約書の締結・手付金の受領

3.   残代金決済（買主が残額を振込・融資実行）

4.   所有権移転登記の申請（司法書士が当日対応）

5.   鍵・書類等の引渡し

相続不動産特有の注意事項

相続人が複数いる場合

売買契約には相続人全員の同意・署名が原則必要です（または委任状）。一人でも反対があると売却できないため、事前の合意形成が重要です。

建物の状態告知（告知義務）

雨漏り・シロアリ・給排水管の不具合・境界確認など、既知の瑕疵（かし）は必ず買主へ告知しなければなりません。告知漏れがあると後にトラブルとなる可能性があります。

引渡し前の残置物処理

実家に残っている家財道具・仏壇・書類などは、原則として売主側で処分します。遺品整理業者に依頼するか、買主と「現状渡し」の条件を交渉することも可能です。

✅ 手付金は通常、売買価格の5〜10%程度が目安。受領後はキャンセルの場合に手付倍返しが必要なため、慎重に判断してください。

譲渡所得とは

不動産を売却して利益（売却価格 − 取得費 − 譲渡費用）が生じた場合、「譲渡所得」として所得税・住民税がかかります。

税率の目安

※ 所有期間は相続した日ではなく、被相続人が取得した日から計算します。

相続不動産の売却で使える主な特例

① 取得費加算の特例

相続税を支払った場合、相続税の一部を取得費に加算することで課税対象額を減らせます。適用条件は「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売却すること」です。

国税庁：相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（措法39条）

② 空き家に係る3,000万円特別控除

一定の要件を満たす相続した空き家を売却した場合、最大3,000万円の特別控除が受けられます（2027年12月31日まで）。

● 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（旧耐震基準）

● 相続開始直前まで被相続人が居住し、相続後は空き家になっていること

● 売却価格が1億円以下

国税庁：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

③ 相続した居住用財産の3,000万円特別控除（マイホーム特例）

買主が相続不動産を自宅として使用する場合でも、条件によっては売主側でマイホーム特例が使えるケースがあります。税理士へご相談ください。

⚠️ 特例の適用要件は複雑です。必ず税理士または税務署にご相談ください。申告期限は売却した翌年の3月15日です。

今回ご紹介した6つのステップをおさらいします。

☑  STEP 1：相続登記（3年以内に義務化。売却前に必ず完了）

☑  STEP 2：不動産会社に査定依頼（複数社比較が◎）

☑  STEP 3：媒介契約を締結（専任媒介が相続不動産には向いていることが多い）

☑  STEP 4：売却活動（内覧前の清掃・告知義務の準備）

☑  STEP 5：売買契約・引渡し（相続人全員の合意・残置物処理）

☑  STEP 6：確定申告（取得費加算の特例・空き家3,000万円控除を活用）

「何から始めればいいかわからない」という段階でも、ぜひお気軽にご相談ください。悠久ホームサービスでは、相続登記のご案内から査定・売却活動・税務専門家のご紹介まで、ワンストップでサポートいたします。

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