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「相続した実家、いつ売ればいちばん得なの？」

この質問は、相続後の不動産相談でもっともよくいただく疑問のひとつです。売却のタイミングを誤ると、数十万〜数百万円の税金を余分に払うことになりかねません。

この記事では、相続不動産の売却タイミングに関わる①税金の特例、②空き家リスク、③市場タイミングの3つの観点から、名古屋の不動産専門家が具体的・実践的に解説します。

📌 この記事の結論　「相続後3年10ヶ月以内」かつ「市場が動いているうち」に売るのが最善。ただし売り急ぎは禁物。

取得費加算の特例を使いこなすことで譲渡税を大幅に圧縮できます。

そもそも「譲渡所得税」とはなにか

相続した実家を売って利益が出た場合、その利益（＝譲渡所得）に対して所得税・住民税がかかります。これを「譲渡所得税」といいます。

※ 所有期間の起算点は「被相続人が取得した日」から。相続した日ではありません。

取得費加算の特例とは？

相続税を支払った相続人が、一定期間内に相続した不動産を売却した場合に、「支払った相続税の一部」を不動産の取得費に上乗せできる制度です。取得費が増えると課税対象の譲渡所得が減り、譲渡所得を大きく節税できます。

適用の3条件

● 相続・遺贈により財産を取得していること

● 相続税が課税されていること

● 相続税申告期限の翌日から3年以内に売却すること（相続開始から数えると概ね3年10ヶ月以内）

✅ 相続開始（死亡日）→ 相続税申告期限（10ヶ月）→ さらに3年以内に売却 ＝ 合計約3年10ヶ月がデッドライン　

節税効果のイメージ（具体例）

※ あくまでも計算の概念をわかりやすくするための例示です。実際の税額は税理士にご確認ください。

国税庁：相続財産を譲渡した場合の取得費の特例（措法39条）

売却タイミングの目安カレンダー

相続開始（0ヶ月）　【死亡・相続発生】　相続登記・遺産分割協議を開始

〜10ヶ月　【相続税申告期限】　期限内に申告・納税（申告が必要な場合）

〜3年10ヶ月　【取得費加算の特例期限】　★この期間内に売却完了が理想

〜相続開始から5年　【空き家特例の期限】　2027年12月31日まで（詳細は後述）

5年超　【長期譲渡所得の適用】　税率は約20%に下がる（所有期間は被相続人起算）

⚠️ 相続税の申告が不要な（課税されない）ケースでは取得費加算の特例は利用できません。適用可否は必ず税理士にご確認ください。

最大3,000万円の控除。ただし要件が細かく期限もあります。

制度の概要

相続した空き家（旧耐震基準の一戸建て）を売却する際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。大きな節税効果があり、活用できる方は必ず検討してください。

国税庁：被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

適用の主な要件

2024年改正のポイント

2024年1月1日以降の譲渡分から制度が改正されました。主な変更点：

● 取り壊し後の更地売却だけでなく、「売主が耐震改修・除却を行わず買主が行う場合」も対象に（要件緩和）

● 相続人が3人以上の場合は控除額が3,000万円→2,000万円に縮小

● 老人ホーム等へ入居していた被相続人についての要件が一部緩和

改正の詳細は国税庁：空き家特例の改正についてをご確認ください。

（空き家・空き地について）

取得費加算の特例との選択適用

⚠️ 取得費加算の特例と空き家3,000万円控除の両方を同一の譲渡所得から同時適用することはできません。どちらが有利かは物件・税額によって異なるため、税理士に試算を依頼してください。

「早く売れば節税できる」は必ずしも正しくない。

売り急ぎのリスク3選

① 価格を大幅に下げなければ売れない

「3年10ヶ月以内に売らなければ」と焦ると、相場より安い価格での売却を余儀なくされるケースがあります。節税額よりも売却損の方が大きくなっては本末転倒です。

❌ 節税額50万円のために、相場より200万円安く売るのは損！

② リフォーム・解体のタイミングを逃す

建物の状態によっては、適切なリフォームや解体をした方が売却価格が上がる場合があります。売り急いで現状のまま売ることで、買主に値引き交渉の口実を与えてしまうことがあります。

③ 相続人間の合意が取れていない状態で動く

相続人全員の合意なしに売却手続きを進めることはできません。一人でも反対すると売却は止まります。焦って不動産会社と契約しても、後から相続人トラブルになるケースが後を絶ちません。

⚠️ 遺産分割協議が未完了の状態で媒介契約を結ぶのは危険です。必ず相続人全員の合意を先に取りましょう。

「税金を下げたい」vs「高く売りたい」のバランスを取る考え方

売却の判断軸は「節税額」だけではありません。以下を総合的に判断してください。

💡 悩んだときは「節税できる期限まで余裕があるか」を確認してから動くことが大切。期限まで1年以上あれば慌てる必要はありません。

2025〜2026年の名古屋市場を知って「売り時」を見極める。

名古屋市の地価・住宅価格の動向

国土交通省が発表する地価公示（2025年地価公示）によれば、名古屋市の住宅地・商業地ともに地価の上昇傾向が続いています。リニア中央新幹線の開業を見据えた都市開発や、製造業・半導体関連の企業進出による人口増加が背景にあります。

住宅ローン金利の動向と売り時への影響

2024〜2025年にかけて日本銀行は段階的に利上げを実施し、住宅ローンの変動金利にも影響が出始めています（日本銀行：金融政策の決定）。金利上昇局面では、将来的に買主の購買力が低下し、不動産価格に下押し圧力がかかる可能性があります。

「金利が本格的に上昇する前に売り切る」という視点も、売却タイミングを判断する上で重要なポイントです。

相続物件の流通状況

国土交通省の不動産取引価格情報によると、名古屋市内では相続を起因とする中古戸建ての売り出しが一定数あります。特に築30年以上の物件が多く、買主側のニーズが高まっている一方で、物件の状態によって価格差が大きくなる傾向があります。

「リニア効果」と売却タイミング

リニア中央新幹線の名古屋〜品川間開業（現在2027年以降に延期）が近づくにつれて、名古屋市の不動産市場への期待感は根強く残っています（東海旅客鉄道：リニア中央新幹線）。ただし開業時期の見通しには不確実性があるため、リニア効果を「見越した」長期保有戦略には注意が必要です。

⚠️ 「リニアが開通してから売ろう」と待ち続けると、取得費加算の特例・空き家控除の期限を逃してしまうリスクがあります。

売却タイミングを検討する際は、以下のチェックリストをご活用ください。

☑  相続税は課税されたか？→ されているなら「取得費加算の特例」を試算する

☑  相続開始から3年10ヶ月以内か？→ 期限が迫っているなら早めに動く

☑  建築年が昭和56年以前か？→ 空き家3,000万円控除の対象か確認する

☑  相続人全員の合意は取れているか？→ 未合意のまま動かない

☑  建物の状態・残置物の処理は？→ 現状渡しか解体かを決める

☑  名古屋市場の相場・金利動向を確認したか？→ 不動産会社に最新情報を聞く

「節税できる期限内に、適正価格で、準備を整えて売る」　これが相続不動産売却の最適解です。

「自分の場合はどの特例が使えるのか」「今が売り時なのか」——そのご判断に迷ったら、ぜひ悠久ホームサービスへご相談ください。税理士・司法書士のご紹介を含め、ワンストップでサポートいたします。

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