こんにちは！名古屋市瑞穂区の不動産会社「悠久ホームサービス」です。

「不動産を売りたいのになかなか売れない」「希望の物件が見つからないのはなぜ？」
そんな悩みの裏には、業界特有の“見えないルール”が存在しているかもしれません。

その正体は「囲い込み」。
これは一部の不動産会社が、物件情報を他社に出さず、自社で独占的に取引しようとする行為で、売主・買主双方にとって大きな損失を生み出します。
不動産業界では長年“当たり前”のように行われてきたこの手法ですが、知らないまま取引を進めると、あなたの大切な資産やチャンスを失ってしまう危険があります。

この記事では、囲い込みの仕組みや背景、売主・買主に与える影響、見抜き方、そして信頼できる不動産会社の選び方まで、徹底的に解説します。
「損をしないための知識」を身につけ、安心して不動産取引に臨みましょう。

不動産業界で密かに行われている「囲い込み」という行為をご存じですか？
これは、物件を売りたい売主や、家を探している買主にとって、知らなければ損をする“不動産業界の闇”とも言える行為です。

まず、不動産の売却情報は、通常「レインズ（不動産流通標準情報システム）」という業者間データベースに登録されます。これは、すべての不動産会社が物件情報を共有できる仕組みで、本来であれば多くの買主に情報が届き、より早く・高く売れるチャンスを広げるための重要なシステムです。

ところが、一部の不動産会社は、レインズに情報を載せながら、他社からの問い合わせを「すでに商談中です」「内見の予定が入っています」などと理由をつけて断ることがあります。これは、自社で買主を見つけて「両手仲介（りょうてちゅうかい）」を狙うために、他社の仲介を意図的に排除しているのです。この行為こそが「囲い込み」です。

囲い込みによって、売却情報は実質的に市場に出回らず、せっかくの購入希望者に届かないという事態が起こります。結果として、売却が長引いたり、相場より安く売られてしまう可能性もあるのです。

囲い込みは不動産業界における構造的な問題の一つであり、業界の慣習と利益構造が生み出した“見えない情報操作”とも言えます。まずはこの仕組みと実態を正しく理解することが、損をしない不動産取引への第一歩です。

囲い込みという行為は、なぜ今も不動産業界で横行しているのでしょうか？
その理由の多くは、不動産会社の「収益構造」に根本的な原因があります。

不動産仲介会社は、物件の売買を仲介することで「仲介手数料」を得ています。通常、売主と買主の双方に仲介会社がつく場合、各社がそれぞれの顧客から手数料を得ます。しかし、売主と買主のどちらにも自社がつけば、「両手仲介」として2倍の仲介手数料を得ることができるのです。

この「両手仲介」こそが、囲い込みを生む最大の動機です。
自社で買主も見つければ収益が大きくなるため、他社からの問い合わせや紹介を意図的に遮断し、情報を独占しようとするわけです。

不動産会社にとっては、1件あたりの利益を最大化できる「おいしいビジネスモデル」ですが、消費者にとっては大きな損失です。
売主は購入希望者と出会う機会を減らされ、相場より安く売ることになりかねませんし、買主は良い物件情報にたどり着けないリスクを抱えることになります。

こうした構造的な問題は、不動産会社が「売主のため」ではなく「自社の利益のため」に動いているという業界の本音を浮き彫りにしています。
囲い込みは、表向きには見えにくいものの、不動産売買の現場では今も日常的に行われている“利益優先の慣習”なのです。

囲い込みは不動産会社の利益を優先する行為ですが、その裏で最も損をしているのは、売主と買主の一般消費者です。具体的にどのような不利益があるのか、詳しく見ていきましょう。

まず売主にとっての最大のデメリットは、売却の機会が大きく減ることです。
本来であれば、レインズを通じて全国の不動産会社に情報が行き渡り、多くの買主候補の目に触れるはずの物件が、囲い込みによって自社の顧客にしか紹介されません。その結果、内見数が伸びず、売却までに時間がかかるだけでなく、価格交渉で不利になり、相場よりも安く売却せざるを得ないケースもあります。

一方、買主側も大きな不利益を被っています。
囲い込みが行われている物件情報は、他社の営業マンには「紹介不可」とされるため、そもそも買主に届きません。つまり、本来なら希望に合うはずの物件情報が非公開になっているため、選択肢が狭まり、より良い条件の物件を見逃す可能性があります。

たとえば、Aさんが希望条件に合う物件を見つけて、仲介を依頼している会社に問い合わせても、「その物件はすでに終了しています」と案内され、他の物件に誘導される…というようなことが、囲い込みの典型的な被害パターンです。これは買主にとって不利益であるばかりか、売主にとっても機会損失となります。

このように、囲い込みは売主・買主双方にとって大きなマイナスを生む行為であり、本来の不動産市場が持つ「自由な流通」という機能を大きく損なっているのです。

囲い込みは一見するとわかりにくい行為ですが、売主自身が少し意識を向けることで、未然に防ぐことが可能です。ここでは、囲い込みを見抜くポイントと、防止策を具体的にご紹介します。

まず注目すべきは、「レインズへの登録状況の確認」です。
不動産会社に売却を依頼したら、必ず「レインズに物件情報を登録していますか？」と尋ねましょう。専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、不動産会社はレインズ登録を義務づけられており、登録後は「登録証明書」の発行も可能です。証明書の提出を求めるだけでも、不正を牽制する効果があります。

また、「他社からの問い合わせにきちんと対応しているか？」も重要なチェックポイントです。
たとえば、自分の物件を購入希望者として他の会社に問い合わせてみる“覆面チェック”も有効な手段です。そこで「すでに商談中です」などの不自然な回答があれば、囲い込みの可能性を疑う余地があります。

次に、不動産会社との契約形態も注意が必要です。
一般媒介契約であれば、複数の会社に同時に依頼できるため、囲い込みのリスクを分散できます。
一方、専任媒介や専属専任媒介では、1社に絞るため、囲い込みを受けた場合に大きな損害につながる可能性があります。契約前に、信頼できる会社かどうかを見極めることが何より大切です。

さらに、「セカンドオピニオン」も活用しましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼し、対応の丁寧さや透明性を比較すれば、囲い込みリスクの少ない会社を選ぶ手がかりになります。（一括査定サイトおすすめしません。なぜかは別のブログ記事でアップします。）

囲い込みから自分の財産を守るためには、情報の主導権を売主自身が持つ意識が不可欠です。知識を持って正しく対処すれば、リスクを大きく減らすことができるのです。

囲い込みによる被害を避けるためには、最初に「信頼できる不動産会社」を選ぶことが何よりも重要です。ここでは、悪質な業者に引っかからないための具体的なチェックポイントを紹介します。

まず、初回相談時に「両手仲介」や「囲い込み」について率直に質問してみましょう。
たとえば、「他社の仲介も受け入れてくれますか？」「レインズに登録された後の対応はどうなりますか？」といった質問に、誠実に・明確に回答してくれる会社は信頼できます。逆に、曖昧な返答や説明を避けるような態度の会社は注意が必要です。

また、「対応の透明性」も見極めのポイントです。
たとえば、内見状況や問い合わせ件数を定期的にレポートしてくれる会社は、情報をオープンにしようとする姿勢があり、囲い込みリスクが低い傾向にあります。

次に確認したいのが「口コミ・評判」です。
Googleマップや不動産系レビューサイトなどで、過去の利用者の声をチェックしましょう。
「対応が早かった」「丁寧に説明してくれた」などのポジティブな声が多ければ安心材料になります。逆に「連絡が遅い」「情報を出してくれなかった」などの口コミが目立つ場合は、囲い込みを行っている可能性も否定できません。

さらに、不動産会社の「営業スタンス」も重要です。
顧客に無理な決断を迫るような姿勢、メリットばかりを強調しデメリットを説明しない営業マンには要注意。誠実な会社は、顧客の利益を第一に考え、リスクや注意点も包み隠さず話してくれるものです。

最後に覚えておきたいのは、「情報の主導権はあなたにある」ということ。
売却という大切な取引を任せる以上、会社選びは慎重に行いましょう。信頼できるパートナーと組むことで、囲い込みのリスクを最小限に抑え、安心して不動産取引を進めることができます。

不動産業界の“見えない闇”とも言える「囲い込み」は、売主・買主双方にとって重大な損失を生みかねない問題です。不動産会社が自社の利益を最優先し、情報を意図的に遮断することで、適正な価格やスムーズな売却チャンスが失われてしまう現実があります。

この囲い込みの主な目的は、「両手仲介」による利益の最大化。売却情報を他社に渡さず、自社で買主を囲い込むことで、2倍の仲介手数料を得ようとする構造が背景にあります。その結果、物件の露出は減り、売主は安値での売却を強いられ、買主は良質な物件情報にたどり着けないという不健全な取引環境が生まれているのです。

こうしたリスクを回避するには、売主自身が知識と意識を持つことが何より大切です。レインズへの登録確認、契約形態の選択、他社からの反応のチェックなど、囲い込みを見抜くポイントを押さえれば、自分の資産を守ることができます。

さらに、信頼できる不動産会社を見極める目も欠かせません。誠実な対応、情報の透明性、口コミ評価、営業姿勢などを総合的に判断することで、悪質な業者を避けることが可能です。

不動産売買は、多くの人にとって人生最大の取引です。囲い込みの実態とその回避策を知り、正しい選択をすることで、後悔のない売却・購入を実現しましょう。