こんにちは！名古屋市瑞穂区の不動産会社「悠久ホームサービスの不動産売却サポートブログ編集部」です。

土地の売却を検討されている方で土地を売却しようと思ったとき、「地中に何か問題があったらどうしよう」と不安に感じたことはありませんか？
見た目には何もないように見える土地でも、実は地中に“埋設物”と呼ばれる思わぬ問題が潜んでいることがあります。

埋設物は、発見されると売買契約のトラブルにつながることもあり、場合によっては撤去費用を負担させられたり、契約解除になるリスクもあるため要注意です。

この記事では、不動産売却時に問題となる埋設物の種類や発覚するタイミング、売主の責任、事前調査や対処法、そしてトラブルを防ぐためのチェックポイントまで、分かりやすく解説していきます。

「売ってから後悔しない」ためにも、ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却時に注意すべきリスクの一つが、「土地の埋設物」です。これは地中に残されたコンクリート片や浄化槽、鉄くず、建築廃材（いわゆるガラ）、古い配管やゴミなどを指します。一見すると空き地に見えても、地中には見えない“問題物”が眠っている可能性があります。

こうした埋設物は、売却後に買主が家を建てるために土地を掘削した際に発見されることが多く、後々トラブルの原因になります。「聞いていなかった」「説明義務違反だ」として、売主が撤去費用を請求されたり、契約解除に発展するケースも少なくありません。

売却する側にとっては、見えないからこそ「気づかないうちに大きな損失につながるリスク」でもあります。土地の売却前には、こうした“地中の落とし穴”に十分注意する必要があります。

土地を売却したあとに、買主が建築工事中に地中の埋設物を発見するケースは少なくありません。そして、たとえ売主が「そんなものが埋まっているとは知らなかった」としても、民法上の「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を問われる可能性があります。

これは、売却した土地に買主が予想しなかった問題（＝不適合）があった場合、売主に責任があるというルールです。埋設物がこれに該当する場合、買主は撤去費用の請求、損害賠償、最悪の場合には契約の解除を申し出ることができます。

特に、地中から大量の建築廃材や古い浄化槽などが出てきた場合、それだけで数十万円〜数百万円の撤去費用がかかることもあり、トラブルが深刻化する原因となります。

つまり、売主側が「知らなかった」では済まされない可能性がある以上、売却前の確認と説明義務を果たしておくことが、不要なリスクを避ける重要なポイントなのです。

埋設物によるトラブルを避けるためには、土地の売却前に「地中の調査」を行うのが効果的です。これにより、事前に問題の有無を把握し、買主とのトラブルを未然に防ぐことができます。

具体的な方法としては、簡易的な試掘調査やボーリング調査があります。特に、古家を解体した直後の土地や、以前に何かしらの構造物があった土地では、地中に何らかの埋設物が残っている可能性が高いため、調査を検討すべきです。

調査費用は内容によって異なりますが、簡易調査なら数万円から、詳細な地盤調査やボーリング調査になると10万円以上かかる場合もあります。しかし、後になって高額な撤去費用や損害賠償を請求されるリスクを考えれば、事前に確認しておく価値は十分にあります。

また、調査結果に問題がなければ、売主としても安心して取引ができるため、買主からの信頼にもつながります。土地の状態に不安がある場合は、不動産会社や専門業者に相談し、必要に応じて調査を実施するようにしましょう。

土地の売却前や売却後に埋設物が見つかった場合、まず検討すべきは「誰が撤去費用を負担するか」です。基本的には、売却前に発見した埋設物については売主が撤去し、買主に“更地”として引き渡すのが一般的な対応です。

撤去には重機を使った掘削や運搬が必要になることもあり、費用は内容によって数十万円〜100万円以上になるケースもあります。もし撤去が困難な場合や高額になる場合は、不動産会社を通じて買主と費用負担について交渉することも可能です。

売却後に発覚した場合でも、「契約書で免責事項を明記しているかどうか」が重要な分かれ道になります。免責が明記されていないと、売主が契約不適合責任を問われ、費用を請求される恐れがあります。

また、埋設物が見つかることで買主の印象が悪くなり、価格交渉や売却そのものが白紙になるリスクも否定できません。そのため、事前調査と合わせて、契約書での記載内容にも十分注意を払いましょう。

「想定外の出費を防ぐ」「トラブルを最小限に抑える」ためには、早めの対処と専門家のアドバイスが不可欠です。

埋設物によるトラブルを未然に防ぐには、売却前のチェックと準備が何よりも重要です。以下のポイントを押さえておくことで、スムーズな取引と不要な損失の回避につながります。

【土地売却前の埋設物チェックリスト】

• □ 古家の解体後、地中に基礎や廃材が残っていないか確認した

• □ 過去に倉庫・工場などがあった土地であるかを把握している

• □ 簡易的な試掘や地中調査を検討・実施した

• □ 不動産会社に埋設物の可能性について相談した

• □ 契約書に埋設物に関する取り決め（免責条項など）を明記した

また、売却前には信頼できる不動産会社に相談することも欠かせません。地元に精通した担当者であれば、過去の利用状況から埋設物の有無を推察したり、専門業者を紹介してくれることもあります。

そして、契約時には「埋設物がある場合は責任をどうするか」について、明確な文言を盛り込むことが、後のトラブル防止に直結します。チェックリストを活用しながら、慎重に売却準備を進めましょう。

土地の売却において、「埋設物」の存在は見過ごせない重要なリスク要因です。地中に残された建築廃材や浄化槽、古い配管などが原因で、売却後に買主とトラブルになるケースも少なくありません。

売主は、たとえ知らなかったとしても契約不適合責任を問われ、撤去費用や損害賠償を負担する可能性があります。こうしたリスクを回避するためには、売却前に地中調査を行い、埋設物の有無を確認することが重要です。

もし埋設物が見つかった場合には、撤去費用の負担や契約書での責任範囲の明確化など、早めの対応が鍵となります。また、信頼できる不動産会社に相談することで、専門的な視点からのアドバイスも得られます。

最後に、土地売却前のチェックリストを活用し、「事前確認」「説明責任」「契約内容の明記」を徹底しましょう。見えない地中のリスクをしっかり把握することで、安心・安全な不動産取引を実現できます。