こんにちは！名古屋市瑞穂区の不動産会社「悠久ホームサービス」の不動産売却サポートブログ編集部です。

不動産を売却する際、「できるだけスムーズに、そして高く売りたい」と考える方は多いでしょう。しかし実際には、売却後にトラブルに発展してしまうケースも少なくありません。特に注意すべきなのが、物件に潜む「瑕疵（かし）」の存在です。

「精神的瑕疵」「物的瑕疵」「法的瑕疵」——これらの問題を正しく理解し、適切に対処しなければ、売却後に損害賠償を請求されたり、買主との信頼関係が崩れたりする恐れがあります。

この記事では、不動産売却でトラブルの原因となりやすい3つの瑕疵の内容と、それぞれに対する具体的な対策について、わかりやすく解説します。後悔のない売却を実現するためにも、ぜひ最後までご覧ください。

不動産を売却するとなると、「少しでも高く、スムーズに売りたい」と思う方が多いのではないでしょうか。でも、売却後に思わぬトラブルが発生してしまうことも、実は珍しくありません。

なかでも注意したいのが、「瑕疵（かし）」と呼ばれる物件の問題点。これは一見して分かりにくいものも多く、売主・買主のどちらにとっても大きなストレスの原因になりがちです。

この記事では、不動産売却で気をつけたい3つの瑕疵「精神的瑕疵・物的瑕疵・法的瑕疵」について、それぞれの内容と、トラブルを防ぐためのポイントをやさしく解説していきます。

精神的瑕疵とは、その物件に過去の事件・事故など、買主が心理的な抵抗を感じるような事情がある状態のことをいいます。たとえば「室内での自殺や殺人」「火災による死亡」「近隣での騒音トラブルや暴力団関係者の居住歴」などが挙げられます。

こうした事情があると、たとえ建物に物理的な問題がなくても、買主にとっては住むのをためらってしまう要因になりかねません。

そのため、売主にはこういった内容を事前に伝える「告知義務」があります。もし告知せずに売却してしまうと、契約解除や損害賠償請求といった問題に発展することも。

「伝えたら売れないかも…」と不安になるかもしれませんが、誠実に説明することがトラブルを防ぐ第一歩。信頼できる不動産会社に相談しながら、どこまで伝えるべきかを一緒に確認しておくと安心です。

物的瑕疵とは、建物や土地に物理的な不具合がある状態のことを指します。たとえば、雨漏り・シロアリの被害・基礎のひび割れ・配管の老朽化などがこれにあたります。

これらの問題は、外から見ただけでは気づきにくい場合も多く、買主にとっては購入後の大きなストレスになることも。こちらもやはり、売主には正確に伝える義務があります。

とはいえ、売主自身がその欠陥に気づいていないケースも少なくありません。そんなときに役立つのが、専門家による「ホームインスペクション（住宅診断）」です。

売却前に住宅の状態をチェックしておけば、後から「こんなはずじゃなかった」というトラブルを避けることができますし、買主の信頼度も高まります。

法的瑕疵とは、その不動産に法律上の問題や制限がある状態のことをいいます。たとえば、「再建築不可の土地」や「隣地との境界がはっきりしていない」「建築基準法に違反している建物」などが該当します。

このような法的瑕疵があると、買主は建て替えやリフォームができなかったり、思い描いていた使い方ができなかったりと、大きな支障が生じる可能性があります。

特に「再建築不可」や「用途地域の制限」などは専門的で分かりづらいため、気づかずに売却してしまうケースも。そうならないように、売却前には司法書士や不動産会社に依頼して、登記情報や制限内容をしっかり確認しておくと安心です。

「知らなかった」「言わなくても大丈夫だと思った」では済まされないのが不動産売却です。だからこそ、売主ができる範囲でしっかり準備をしておくことが、トラブル回避のカギになります。

まずは、「告知義務」を誠実に果たすこと。知っている事実があれば、それを正直に買主へ伝えることが一番のトラブル防止策です。

そして、専門家の力を借りることも大切。ホームインスペクションを利用して物件の状態を確認したり、司法書士や行政書士に権利関係をチェックしてもらったりすれば、自分では気づけない問題もクリアにできます。

また、信頼できる不動産会社に相談することで、スムーズに売却が進むだけでなく、万が一のリスクも最小限に抑えることができますよ。

不動産売却では、精神的瑕疵・物的瑕疵・法的瑕疵の3つの「見えにくいリスク」にしっかり向き合うことがとても大切です。

どの瑕疵も、売主の対応ひとつでトラブルを防ぐことができます。そのためには、知っていることは包み隠さず伝える、気づいていないことは専門家の力を借りて確認する——この2つがポイントになります。

「安心して売りたい」「買主にも納得して買ってもらいたい」
そんな思いがあるなら、ぜひ今回ご紹介したポイントを参考に、誠実な不動産売却を進めていきましょう。