「この家、本当に売れるのかな…？」  
建築当時の基準で建てられたものの、今の法律には合っていない――。あるいは、増築部分が建築基準法に違反していた――。そんな「違法建築」や「既存不適格」の不動産をお持ちの方にとって、売却は不安だらけかもしれません。

実際、そういった物件は売りにくく、トラブルの火種になるケースも少なくありません。しかし、正しい知識と準備があれば、こうした不動産でも納得のいく売却を実現することは可能です。

本記事では、違法建築・既存不適格物件の基本的な違いや、売却時に起こりやすいトラブル、リスクを回避するためのチェックポイント、そして高く売るための戦略までを分かりやすく解説しています。

「トラブルを避けて、できるだけ高く売りたい」と考えている方は、ぜひ最後までご覧ください。
 

不動産を売却する際、「違法建築」や「既存不適格」といった法的な問題が大きな壁になることがあります。一見似ているようで、この2つには明確な違いがあるため、正しく理解することが重要です。

**違法建築**とは、建築基準法などに違反して建てられた建物を指します。たとえば、建ぺい率・容積率の超過や、無許可での増改築などが該当します。このような物件は法律に適合していないため、売却時に融資が下りにくかったり、買主が見つかりにくくなることがあります。

一方、**既存不適格建築物**は、建築当時は合法だったものの、法改正や都市計画の変更により、現在の基準に合わなくなった建物のことです。例えば、防火地域の指定や用途地域の変更などが原因になります。

簡単に言えば、**違法建築は「今も違反」状態**、**既存不適格は「昔は合法だったが、今は基準に合わない」状態**です。この違いを理解しておくことで、売却戦略やリスク回避の判断がしやすくなります。
 

違法建築や既存不適格の物件でも、**売却は可能**です。しかし、通常の不動産と比べて**制約が多く、売却しづらい**のが現実です。以下にそれぞれのケースで注意すべきポイントを見ていきましょう。

### 違法建築の場合  
・**住宅ローンが使えない**  
金融機関は違法建築に対して融資を渋る傾向があります。つまり、買主がローンを利用できず、「現金一括購入できる人」に限られるため、売却の難易度が上がります。  
・**是正命令や追加費用のリスク**  
違法部分の修正や撤去を求められる場合があり、**売主側が修繕・解体の費用を負担**することもあります。

### 既存不適格の場合  
・**建て替えに制限がある**  
売却自体は違法建築より容易ですが、再建築時に**現行の建築基準法に適合させなければならない**ため、「再建築不可」に近い扱いになることもあります。これにより、**資産価値が下がる要因**になります。

いずれのケースも、「売却はできるが、買い手が限られる」「価格が相場より下がる可能性がある」といった点を理解しておくことが重要です。不動産会社や建築士など、**専門家の意見を早めに取り入れることが、スムーズな売却への第一歩**となります。
 

違法建築や既存不適格の物件を売却する際には、**一般的な不動産取引よりも多くのトラブルリスク**が潜んでいます。特に以下のようなケースは、過去にも頻繁に起きており、注意が必要です。

### よくあるトラブル事例

#### 1. 違法部分の発覚による契約解除
売主が気づいていなかった違法な増改築が、契約後に判明するケースがあります。この場合、買主は**契約の解除**や**損害賠償請求**を求めることができるため、売主にとって大きなリスクになります。

#### 2. 住宅ローン審査に通らず売買が白紙に
買主が金融機関のローン審査に落ちてしまい、**契約が流れてしまう**ケースも少なくありません。違法建築の場合、特にこのリスクが高まります。

#### 3. 将来的な建て替え制限の見落とし
既存不適格物件では、再建築が難しい可能性があります。これを事前に説明していないと、**「重要事項説明義務違反」**として売主が責任を問われることもあります。

これらのトラブルを避けるには、まず物件の状態を正確に把握し、**隠さずに説明する姿勢が不可欠**です。また、建築士や不動産会社など専門家による調査・助言を受けることで、トラブルの芽を早期に摘むことができます。
 

違法建築や既存不適格の不動産を売却する際にトラブルを防ぐには、**事前の準備と専門家の活用がカギ**となります。以下のチェックポイントを押さえることで、安心して売却に進めます。

### 売却前に確認すべきチェックポイント

#### 1. 建築関連の書類を確認する  
・**建築確認済証**  
・**検査済証**  
・**建築計画概要書**

これらの書類は、建物が建築基準法に適合していたかどうかを証明する大切な資料です。特に違法建築かどうかを判断するためには、必須の情報となります。

#### 2. 役所での調査を行う  
市区町村の建築課などで、以下のような情報を調べましょう。  
・用途地域（住居・商業・工業など）  
・接道義務の有無  
・防火地域・準防火地域の指定状況  
・道路の種類（公道か私道か）

これらの情報から、将来的な建て替えの可否や再利用の可能性を把握できます。

#### 3. 専門家に依頼する  
・**建築士や設計事務所による事前調査**  
・**不動産会社による査定**  
・**インスペクション（建物状況調査）**

専門家の目で確認してもらうことで、法的リスクや修繕が必要な箇所を明確にでき、買主への説明責任も果たせます。

**“物件の状態を正しく把握し、誠実に開示する”ことが、トラブル回避の最大のポイント**です。少し手間でも、透明性の高い取引を目指しましょう。
 

違法建築や既存不適格の不動産でも、**売却戦略を工夫すれば“できるだけ高く売る”ことは可能**です。重要なのは、ネガティブな面をカバーし、信頼性と魅力を高めること。以下の戦略と注意点を押さえておきましょう。

### 1. 買主ターゲットを明確にする  
住宅ローンが使えない場合が多いため、**現金購入が可能な投資家やリノベーション目的の購入者**をターゲットにしましょう。例えば、「収益物件としての活用」「建物の再利用価値」に関心がある層に的を絞ると効果的です。

### 2. インスペクションで信頼性を高める  
売却前に**インスペクション（建物状況調査）を実施**し、第三者の評価を添えて販売することで、買主の不安を軽減できます。信頼性が高まることで、価格交渉でも優位に立てます。

### 3. 専門性のある不動産会社を選ぶ  
違法建築や既存不適格物件に精通した不動産会社は、**適正価格の見極めや効果的な販売方法**に長けています。一括査定サイトだけに頼らず、実績や専門知識を重視して選びましょう。

### 4. 情報は正直に、かつ前向きに伝える  
マイナス点を隠すのではなく、**「再建築不可だけど建物を活用できる」「古家付き土地としての魅力」**など、前向きな訴求を意識しましょう。誠実な情報開示こそが、高く売るための信頼構築につながります。

**透明性のある戦略と専門家のサポート**を組み合わせることで、難しい物件でも納得のいく価格での売却が実現できます。
 

違法建築や既存不適格といった“問題を抱える不動産”でも、売却は可能です。しかし、通常の物件とは異なり、**法的制限や買主の制約、トラブルのリスクが高まる**ことをしっかり理解しておく必要があります。

違法建築の場合、住宅ローンの利用が難しく、買主が限られます。また、違法部分の是正が求められるケースでは、費用負担も発生する可能性があります。一方、既存不適格物件は、再建築の際に現行法規への適合が求められるため、資産価値に影響することもあります。

売却時には、「違法部分の後出し」や「ローン不成立による白紙解約」などのトラブルが起こりやすいため、**建築書類の確認や専門家による調査**を事前に行うことが非常に重要です。情報を正確に把握し、買主に誠実に開示する姿勢が、リスクを減らすカギになります。

さらに、買主ターゲットを明確にし、**信頼できる不動産会社を選ぶこと**が、高く・安全に売却するためのポイントです。インスペクションを活用し、物件の価値を第三者の目で証明することで、安心感を与える工夫も有効です。

どんな物件にも適した売り方はあります。**リスクを恐れるのではなく、正しく向き合い、戦略的に売却を進めることが成功への近道**です。