こんにちは！名古屋市瑞穂区の不動産会社「悠久ホームサービスの不動産売却サポートブログ編集部」です。

不動産を売却するとき、「どんな土地なのか」は売却の成否を左右する重要なポイントです。特に近年注目されているのが、「宅地造成工事規制区域」という指定区域。2025年から名古屋市では市内全域がこの規制対象になったことで、これまで以上に注意が必要となっています。

「宅地造成工事規制区域って何？」「規制区域の土地は売れるの？」「手続きや許可ってどうすればいい？」――
こうした疑問をお持ちの方のために、本記事では宅地造成工事規制区域の基本的な知識から、不動産売却への影響、売却成功のポイントまでをわかりやすく解説していきます。

知らずに進めてしまうと後悔することもあるため、ぜひこの記事を通じて、安心・安全な不動産売却の一助にしてください。

不動産売却を検討する際、その土地が“宅地造成工事規制区域”に指定されているかどうかは重要な確認ポイントです。名古屋市では、2025年5月19日以降、市内全域を規制区域に指定し、宅地造成工事に関する許可や届出が求められるようになりました aichi.zennichi.or.jp+15city.nagoya.jp+15zetaestate.jp+15。

この制度の目的は、「宅地造成等規制法」（通称：盛土規制法）に基づき、切土・盛土による地すべりや土砂崩れなどの災害リスクを未然に防ぐこと。区域内では、以下のような工事を行う際に市長の許可が必須となります faq.city.nagoya.jp+12city.nagoya.jp+12city.nagoya.jp+12：

• 切土で高さ2m超の崖を造成する

• 盛土で高さ1m超の崖を造成する

• 切土と盛土を組み合わせて高さ2m超の崖を造成する

• 盛土や切土を500㎡超の土地で行う

• 高さ2mかつ300㎡以上の土石堆積　など zetaestate.jp+5city.nagoya.jp+5faq.city.nagoya.jp+5

さらに、運用開始前に着手された工事については、2025年6月9日までに届出書の提出が必要とされています city.nagoya.jp+3city.nagoya.jp+3city.nagoya.jp+3。

このように、新制度では規制対象が市内全域に拡大され、単なる土の堆積でも許可対象となるなど、より厳格なルールが適用されるため、売却前の確認は不可欠です。

宅地造成工事規制区域に指定されている土地を売却する場合、その規制が買主の判断に大きく影響することがあります。なぜなら、区域内の土地では、建物の建築や宅地の造成にあたり、事前に名古屋市への許可申請や届出が必要となるケースがあるからです。

たとえば、買主が「古い家を解体して新築住宅を建てたい」と考えている場合、その計画に盛土や切土、擁壁の設置などが含まれていれば、市の許可が必要になる可能性があります。場合によっては、追加工事や設計変更が発生し、費用や手間が増えることも。

このような条件は、買主にとって「将来的な不安要素」として映るため、売却価格の交渉材料に使われたり、購入を見送られるリスクもあるのです。

さらに、不動産売却時には重要事項説明の中で「その土地が宅地造成工事規制区域に該当するか」をきちんと告知する義務があります。仮に説明を怠った場合、後のトラブルにつながるおそれがあるため注意が必要です。

つまり、宅地造成工事規制区域内の不動産を売却する際には、規制の内容を正確に把握し、買主に丁寧に説明することが信頼構築のカギとなります。

宅地造成工事規制区域にある土地をスムーズに売却するためには、事前の調査と情報整理が不可欠です。買主からの信頼を得るためにも、以下のポイントをしっかり確認・準備しておきましょう。

1. 規制区域かどうかを確認する

まずは、対象の土地が宅地造成工事規制区域に該当するかどうかを確認します。名古屋市では市内全域が指定区域となっているため、売却予定地も基本的に規制対象です。ただし、具体的な制限の有無や内容は土地の面積や工事の内容によって異なるため、名古屋市の住宅都市局 建築指導部 開発指導課 宅地規制担当や市のホームページで詳細を調べておきましょう。

2. 土地の現況と利用計画の整理

土地の面積、傾斜、既存の擁壁や排水施設の有無といった現況を把握し、どのような工事が必要になるかを想定しておくことも重要です。これにより、買主からの質問にも具体的に答えられるようになります。

3. 専門家への相談も視野に入れる

造成工事や規制の判断は専門的になることが多いため、建築士や宅地建物取引士、不動産会社など専門家に相談しておくと安心です。許可が必要かどうかの見極めや、必要書類の手配もスムーズになります。

これらの準備をしっかり行っておくことで、売却時のトラブルを防ぎ、買主との信頼関係も構築しやすくなります。

宅地造成工事規制区域内の土地は、確かに一般の土地と比べて注意点が多く、売却に不安を感じる方も少なくありません。しかし、適切な対応をとることで、規制区域でも十分に売却は可能です。ここでは、売却成功のために押さえておきたい3つのポイントをご紹介します。

1. 地元に強い不動産会社を選ぶ

規制区域に関する知識や経験が不足している業者では、買主に十分な説明ができず、不信感を招くおそれがあります。地元の規制や条例に詳しい不動産会社であれば、適切なアドバイスを受けながら、安心して売却活動を進めることができます。

2. 規制内容を丁寧に説明できる営業担当を選ぶ

規制があるからといって売却ができないわけではありません。大切なのは、買主が不安に思うポイントを先回りして説明できること。たとえば、「どのような工事に許可が必要か」「建築予定に影響が出るか」など、購入後を見据えた案内ができる営業マンなら、成約率にも好影響を与えます。

3. 誠実な情報開示が信頼につながる

規制区域であることを隠したり曖昧にしたりすると、後からトラブルになるリスクがあります。たとえ制限があっても、誠実に情報を開示することで、買主の信頼を得やすくなり、スムーズな取引へとつながります。

土地の売却では、「何を伝えるか」以上に、「どう伝えるか」が重要です。たとえ規制区域であっても、買主に安心感を与える工夫と姿勢があれば、売却成功への道は十分に開けます。

宅地造成工事規制区域内の土地を売却する際、買主が建物を建てたり土地を整備したりすることを想定して、必要となる可能性のある手続きや許可についても把握しておくことが大切です。

1. 宅地造成等規制法に基づく許可

名古屋市では2025年5月から、市内全域が宅地造成工事規制区域に指定されているため、一定の切土・盛土・排水工事などには市長の許可が必要です。
具体的には以下のようなケースで許可が求められます：

• 高さ2メートルを超える崖を造成する場合

• 盛土を行って敷地全体が500㎡を超える場合

• 土石を高さ2メートル以上、かつ300㎡以上積み上げる場合

これらはすべて、安全性の確保と災害防止のために必要な規制であり、無許可で工事を行うと行政処分の対象になります。

2. 売却前に想定される工事内容を整理

売主としては、買主が今後どのような建築・造成を計画する可能性があるかを予測し、必要な許可の可能性を事前に整理しておくことが望ましいです。
特に「古家付き土地」として売却する場合は、解体・整地後に何らかの造成が必要になるケースが多いため、注意が必要です。

3. 買主への情報提供も重要

手続きや規制に関する情報は、売却時点で買主にしっかり伝えることが信頼関係構築につながります。また、事前に行政や専門家へ確認しておいた内容を伝えることで、買主の安心感にもつながり、購入の後押しになります。

名古屋市全域が対象となった宅地造成工事規制区域。こうした規制があると「売りにくいのでは？」と不安に感じる方も多いですが、事前の確認と正しい対応ができれば、売却は十分に成功できます。

大切なのは、「その土地にどんな規制があるのか」「買主にどのような影響があるのか」をしっかり把握し、買主に誠実に説明すること。そのためにも、規制内容をよく理解し、必要に応じて行政手続きや専門家のサポートを活用しましょう。

また、地元に詳しい不動産会社に依頼することで、適切な価格設定や的確な買主への案内が可能となり、トラブルを防ぎながらスムーズな売却が期待できます。

宅地造成工事規制区域内でも、適切な準備と対応があれば、安心して不動産を売却することができます。売却を成功させる第一歩は、「知ること」から始まります。