こんにちは！名古屋市瑞穂区の不動産会社「悠久ホームサービスの不動産売却サポートブログ編集部」です。

住宅購入を検討中の皆様、住宅ローン控除について詳しく知りたいと思いませんか？

2025年は住宅ローン控除制度において重要な転換点となる年です。省エネ住宅への優遇が一層強化される一方で、一般住宅については控除対象外となるケースが増えており、住宅選びの判断に大きな影響を与えています。

本記事では、国税庁の最新情報に基づき、2025年における住宅ローン控除の全体像を分かりやすく解説いたします。住宅の種類別控除額、適用条件、申請手続きから注意点まで、住宅購入前に知っておくべき重要なポイントを網羅的にお伝えします。

最大455万円の控除を受けられる可能性があるこの制度を正しく理解し、賢い住宅購入の実現にお役立てください。住宅ローン控除を最大限活用するための具体的なノウハウを、ぜひご確認ください。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを利用してマイホームを取得した際に、年末のローン残高に応じて所得税から控除を受けられる制度です。この制度により、住宅購入の負担を軽減し、長期的な家計支援を実現できます。

2025年（令和7年）における住宅ローン控除は、令和7年12月31日までに居住を開始した場合に適用され、控除期間は最大13年間継続されます。年間の最大控除額は、住宅の省エネ性能等により21万円から35万円の範囲で設定されており、住宅ローン年末残高の0.7％が控除額として計算されます。この控除は所得税から直接差し引かれるため、実際の税負担を大幅に軽減する効果があります。

住宅ローン控除を活用することで、13年間で最大455万円の控除を受けることが可能となり、住宅購入時の経済的負担を長期にわたって軽減できる重要な制度となっています。

2025年の住宅ローン控除は、住宅の省エネ性能によって控除額が大きく変わります。最も手厚い控除が受けられるのは「認定住宅」で、認定長期優良住宅と認定低炭素住宅が対象となります。これらの住宅では、借入限度額4,500万円、年間最大31.5万円、13年間で最大409.5万円の控除を受けることができます。

「ZEH水準省エネ住宅」では、借入限度額3,500万円、年間最大24.5万円、13年間で最大318.5万円の控除となります。「省エネ基準適合住宅」の場合は、借入限度額3,000万円、年間最大21万円、13年間で最大273万円の控除が適用されます。

注意すべきは「その他の住宅」（一般住宅）で、2025年に居住開始する場合、原則として住宅ローン控除の対象外となります。ただし、令和5年12月31日までに建築確認を受けた住宅、または令和6年6月30日までに建築された住宅については、経過措置として借入限度額2,000万円、年間最大14万円、10年間で最大140万円の控除が受けられます。

また、40歳未満で配偶者がいる方などの「特例対象個人」に該当する場合は、より高い控除限度額が適用される優遇措置もあります。

住宅ローン控除の適用を受けるには、以下の重要な条件をすべて満たす必要があります。

床面積の条件 通常の住宅では床面積50平方メートル以上が必要です。ただし、40歳未満で配偶者がいる方などの「特例対象個人」の場合は、40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅でも適用対象となります。床面積は登記簿に記載された数値で判定され、マンションの場合は専有部分のみで計算します。

所得制限 年間の合計所得金額に上限があります。床面積50平方メートル以上の住宅では2,000万円以下、40平方メートル以上50平方メートル未満の小規模住宅では1,000万円以下となっています。給与所得者の場合、給与収入から給与所得控除額を差し引いた金額が合計所得金額となります。

居住・使用に関する条件 住宅の新築・取得から6か月以内に居住を開始し、控除を受ける年の12月31日まで継続して住み続けることが必要です。また、住宅の床面積の2分の1以上を自分の居住用として使用する必要があります。

住宅ローンの条件 返済期間10年以上の住宅ローンであることが必須です。勤務先からの借入の場合、年利0.2％未満の低金利ローンは対象外となります。また、親族や知人からの借入金は、すべて対象外です。

住宅ローン控除の申請手続きは、初年度と2年目以降で大きく手続き方法が異なります。

初年度の確定申告手続き 住宅ローン控除の適用初年度は、給与所得者であっても必ず確定申告が必要です。確定申告期間（2月16日～3月15日）に以下の書類を税務署に提出します。

必要書類一覧：

• 確定申告書
• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 金融機関発行の借入金年末残高等証明書
• 住宅の登記事項証明書（床面積の確認用）
• 工事請負契約書または売買契約書の写し
• 住民票の写し（居住開始日確認用）

認定住宅の場合の追加書類：

• 認定長期優良住宅：認定通知書の写し、住宅用家屋証明書等
• 省エネ住宅：住宅省エネルギー性能証明書または建設住宅性能評価書

2年目以降の年末調整 給与所得者の場合、2年目以降は勤務先での年末調整で控除を受けられます。税務署から送付される「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」と、金融機関から毎年送付される「借入金年末残高等証明書」を勤務先に提出するだけで手続きが完了します。

電子申請の活用 e-Taxを利用すれば、自宅からオンラインで確定申告が可能です。必要書類の多くもPDF形式で添付でき、税務署への持参や郵送の手間が省けます。

2025年の住宅ローン控除を申請する際の重要な注意点とよくある質問について解説します。

2025年における重要な制度変更 最も注意すべき点は、省エネ性能を持たない一般住宅が原則として控除対象外となったことです。2025年に居住開始する場合、以下の条件を満たさない一般住宅は控除を受けられません：

• 令和5年12月31日までに建築確認を受けた住宅
• 令和6年6月30日までに建築された住宅

この経過措置に該当する住宅のみ、借入限度額2,000万円、控除期間10年間の控除が適用されます。

よくある申請ミスと対策

1. 床面積の計算ミス：登記簿記載の面積で判定するため、設計図面の面積とは異なる場合があります。
2. 所得金額の誤解：給与収入と所得金額は異なります。給与所得控除後の金額で判定されます。
3. 居住開始日の証明不足：住民票の異動日と実際の居住開始日が一致している必要があります。
4. 連帯債務の計算ミス：夫婦で連帯債務を負う場合、それぞれの負担割合に応じた控除額の計算が必要です。

併用できない特例 居住用財産の譲渡所得の特別控除（3,000万円控除）や買い替え特例と住宅ローン控除は併用できません。住み替えの際は、どちらの制度を選択するかを慎重に検討する必要があります。

専門家相談の活用 住宅ローン控除は複雑な制度のため、以下の場合は専門家への相談をお勧めします：

• 認定住宅の証明書取得手続き
• 複雑な所得計算が必要な場合
• 不動産投資との併用を検討している場合
• 過去の申告に修正が必要な場合

税理士や住宅メーカーの担当者、金融機関の相談窓口を積極的に活用し、適切な手続きを進めましょう。

2025年の住宅ローン控除は、住宅取得者にとって最大455万円の税負担軽減が可能な重要な制度です。しかし、省エネ性能による控除額の格差拡大や、一般住宅の控除対象外化など、大きな制度変更があることを理解しておく必要があります。

住宅の種類別では、認定住宅で最大31.5万円、ZEH水準省エネ住宅で最大24.5万円の年間控除が受けられる一方、省エネ性能を持たない一般住宅は原則として控除対象外となります。また、床面積50平方メートル以上、所得2,000万円以下などの適用条件を満たし、初年度の確定申告を適切に行うことが必要です。

住宅購入を検討されている方は、省エネ住宅の選択や必要書類の準備を含めて、事前の十分な情報収集と専門家への相談を通じて、この制度を最大限活用されることをお勧めします。2025年12月31日までの居住開始が適用期限となるため、計画的な進行が重要です。