こんにちは！名古屋市瑞穂区の不動産会社「悠久ホームサービス」不動産売却サポートブログ編集部です。

不動産の売却や相続を検討している方なら、「不動産の価値を知りたい」と思うことがあるでしょう。その際、「不動産査定」と「不動産鑑定」という2つの方法があることをご存知でしょうか。

多くの方が混同しがちなこの2つの方法ですが、実は目的や精度、費用などに大きな違いがあります。間違った選択をしてしまうと、時間や費用を無駄にしてしまう可能性もあります。

この記事では、不動産業界で長年の経験を持つ私たちが、不動産査定と不動産鑑定の違いについて、初心者の方にもわかりやすく解説いたします。あなたの状況に応じてどちらを選ぶべきかも含めて、詳しくご紹介していきます。

不動産査定と不動産鑑定は、どちらも不動産の価値を算出する方法ですが、その性質や目的には明確な違いがあります。

不動産査定は、主に不動産会社が売却を検討している所有者に対して提供するサービスです。過去の取引事例や周辺相場を参考に、その不動産がどの程度の価格で売却できそうかを推定します。査定結果は「参考価格」としての位置づけであり、法的な根拠を持つものではありません。

一方、不動産鑑定は、国家資格である不動産鑑定士が行う公的な評価業務です。不動産鑑定評価基準に基づいて厳密な調査・分析を行い、その不動産の適正な価格を鑑定評価額として算出します。この鑑定評価書は法的効力を持ち、裁判や税務申告、融資審査などの公的な場面で使用することができます。

実施者の違いも重要なポイントです。不動産査定は宅地建物取引士の資格を持つ不動産会社の担当者が行うことが一般的ですが、特別な資格要件はありません。対して不動産鑑定は、必ず不動産鑑定士の国家資格を持つ専門家が実施しなければなりません。

法的な位置づけにおいても大きな差があります。不動産査定は私的な意見に過ぎませんが、不動産鑑定は不動産鑑定評価基準という法的基準に則って行われるため、公的機関でも認められる評価となります。

これらの基本的な違いを理解することで、あなたの目的に応じてどちらを選ぶべきかが明確になってきます。

不動産査定について、その特徴とメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

不動産査定の特徴

不動産査定は、主に売却を前提とした価格算出を目的としています。不動産会社が蓄積している豊富な取引データや市場情報を活用し、「この物件なら実際にいくらで売れそうか」という実務的な観点から価格を算出します。

査定方法には**簡易査定（机上査定）と詳細査定（訪問査定）**の2種類があります。簡易査定は物件の基本情報のみで行う概算査定で、詳細査定は実際に物件を訪問して詳しく調査した上で行う精度の高い査定です。

メリット

無料で利用できることが最大のメリットです。多くの不動産会社では、売却の可能性がある顧客に対して無償で査定サービスを提供しています。

スピードが早いことも大きな魅力です。簡易査定なら即日、詳細査定でも数日から1週間程度で結果を得ることができます。

複数社で比較できるという点も見逃せません。一括査定サービスを利用すれば、複数の不動産会社から査定を受けて比較検討することが可能です。

売却に直結する実用的な価格がわかることも重要なポイントです。査定を行った不動産会社がそのまま売却活動を担当することも多いため、実際の売却戦略と連動した現実的な価格設定ができます。

デメリット

法的根拠がないため、相続税申告や贈与税申告、裁判などの公的な場面では使用できません。

会社によって結果にばらつきが生じることがあります。各社の査定基準や市場に対する見解が異なるため、同じ物件でも会社によって数百万円の差が出ることも珍しくありません。

営業目的が含まれる可能性があることも理解しておく必要があります。売却契約を獲得したい不動産会社が、相場より高めの査定額を提示するケースも存在します。

続いて、不動産鑑定の特徴とメリット・デメリットについて詳しく解説します。

不動産鑑定の特徴

不動産鑑定は、公的な価格評価として位置づけられています。不動産鑑定士が不動産鑑定評価基準に基づいて、原価法、比較法、収益還元法の3つの手法を用いて総合的に評価を行います。

客観的かつ中立的な立場から評価を行うため、特定の利害関係に左右されることなく、その不動産の適正な価格を算出します。評価結果は「不動産鑑定評価書」として作成され、詳細な評価根拠とともに提供されます。

メリット

法的効力を持つことが最大のメリットです。相続税申告、贈与税申告、離婚時の財産分与、裁判における証拠資料など、公的な手続きで正式に使用することができます。

高い信頼性と精度を誇ります。国家資格者による専門的な調査・分析に基づいているため、査定と比べて格段に信頼性の高い評価結果を得ることができます。

第三者性が保たれていることも重要なポイントです。不動産鑑定士は中立的な立場で評価を行うため、利害関係による価格操作の心配がありません。

詳細な根拠が示されるため、評価額の妥当性を客観的に判断することができます。評価書には評価手法や参考資料、判断根拠が詳細に記載されています。

デメリット

費用が高額になることが主なデメリットです。一般的な戸建住宅やマンションでも20万円～40万円程度、広い土地や複雑な物件では100万円を超えることもあります。

時間がかかることも課題です。現地調査から評価書作成まで、通常1か月～2か月程度の期間が必要になります。

売却には直結しないという点も理解しておく必要があります。鑑定評価額と実際の売却価格には差が生じることがあり、売却を目的とする場合は別途マーケティング戦略が必要になります。

鑑定士の選定が重要になります。経験や専門分野によって評価結果に差が生じる可能性があるため、信頼できる鑑定士を選ぶことが重要です。

不動産査定と不動産鑑定の費用と期間について、具体的に比較してみましょう。

費用の比較

不動産査定の費用

• 簡易査定：無料
• 詳細査定：無料（売却を前提とする場合）
• 有料査定：3万円～10万円程度（売却を前提としない場合の一部業者）

不動産鑑定の費用 不動産鑑定の費用は、対象不動産の種類や規模によって大きく異なります。

• 戸建住宅・マンション：20万円～40万円
• 土地（住宅用地）：25万円～50万円
• 商業地・工業地：30万円～80万円
• 大規模・複雑な物件：100万円以上

費用は不動産鑑定士事務所によっても差があるため、複数の事務所に見積もりを依頼することをお勧めします。

期間の比較

不動産査定の期間

• 簡易査定：即日～3日程度
• 詳細査定：3日～1週間程度

不動産鑑定の期間

• 一般的な物件：1か月～2か月
• 複雑な物件：2か月～3か月以上

不動産鑑定では、現地調査、周辺環境調査、法規制調査、市場分析など、多角的な調査が必要になるため、どうしても時間がかかってしまいます。

コストパフォーマンスの考え方

査定が適している場合

• 売却を検討している
• とりあえず概算価格を知りたい
• 費用をかけたくない
• 急いで価格を知りたい

鑑定が適している場合

• 相続税申告が必要
• 法的手続きで使用する
• 正確な価格が必要
• 第三者への説明責任がある

費用対効果を考える際は、その価格評価をどのような目的で使用するかを明確にすることが重要です。

最後に、具体的な状況に応じて査定と鑑定のどちらを選ぶべきかをご案内します。

不動産査定を選ぶべきケース

不動産売却を検討している場合 売却が目的なら、まずは不動産査定から始めることをお勧めします。複数の不動産会社から査定を受けることで、適正な売却価格の相場観を掴むことができます。

住み替えの検討段階 現在の住まいを売却して住み替えを検討している段階では、まず査定で概算価格を把握し、資金計画を立てることが重要です。

相場を知りたい場合 特に売却予定はないが、所有不動産の現在の価値を知りたい場合は、無料の査定サービスを活用することができます。

投資判断のための参考価格 不動産投資を検討している際の参考価格として、周辺物件の査定価格を参考にすることができます。

不動産鑑定を選ぶべきケース

相続税申告が必要な場合 相続が発生し、相続税申告で不動産の評価が必要な場合は、不動産鑑定評価書が威力を発揮します。特に路線価や固定資産税評価額では適正な評価が困難な物件では必須となります。

贈与税申告が必要な場合 不動産の贈与を行う際、贈与税申告で適正な価格評価が必要な場合は鑑定評価が有効です。

離婚時の財産分与 離婚に伴う財産分与で不動産の価格を決定する必要がある場合、客観的な鑑定評価が争いを避けるために重要になります。

法的紛争や調停・裁判 不動産に関する法的紛争では、裁判所でも認められる鑑定評価書が必要になることがほとんどです。

担保評価や融資審査 金融機関からの融資を受ける際の担保評価として、鑑定評価書の提出を求められることがあります。

事業承継や企業再編 会社所有の不動産について、事業承継や企業再編の際に適正な評価が必要な場合は鑑定評価が必要です。

両方を活用するケース

場合によっては、段階的に両方を活用することも効果的です。

まず査定で概算を把握 → 必要に応じて鑑定を依頼 相続が発生した際、まず査定で概算価格を把握し、相続税申告が必要と判断された場合に鑑定を依頼するという使い分けも可能です。

複数の目的がある場合 売却も検討しているが、同時に税務申告も必要という場合は、査定で売却価格の目安を掴み、鑑定で税務申告に使用するという方法もあります。

適切な選択をするためには、まず自分の目的を明確にし、それに応じて最適な方法を選ぶことが重要です。迷った場合は、不動産の専門家に相談することをお勧めします。

不動産査定と不動産鑑定は、どちらも不動産の価値を知るための重要な手段ですが、その特徴や用途には大きな違いがあります。

不動産査定は、売却を前提とした実用的な価格算出に適しており、無料で迅速に結果を得ることができます。一方、不動産鑑定は法的効力を持つ公的な評価として、相続税申告や法的手続きで威力を発揮しますが、費用と時間がかかります。

重要なのは、あなたの目的に応じて適切な方法を選択することです。売却をお考えなら査定から始め、法的手続きが必要なら鑑定を検討しましょう。どちらを選ぶべきか迷われた場合は、不動産の専門家にご相談いただくことをお勧めいたします。

私たちは、お客様一人ひとりの状況に応じた最適なアドバイスを提供いたします。不動産の価値評価に関するご質問やご相談がございましたら、お気軽にお問い合わせください。