こんにちは！名古屋市瑞穂区の不動産会社「悠久ホームサービス」不動産売却サポートブログ編集部です。

名古屋市にお住まいで、住宅ローンの残債が物件の売却予想価格を上回る「オーバーローン」の状況でお悩みの皆様へ。

不動産の専門家として、私たちは日々多くのお客様からこのようなご相談をいただいております。「家を売りたいけれど、ローンの方が多くて売れない」「どうすれば良いのか分からない」といった不安を抱えていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。

しかし、オーバーローンの状況は決して解決不可能な問題ではありません。適切な知識と専門家のサポートがあれば、必ず道は開けます。この記事では、名古屋市でのオーバーローン不動産売却について、よくいただく15の疑問にお答えしながら、具体的な解決策をご紹介いたします。

任意売却、買取、住み替えローンなどの選択肢から、税制上の優遇措置の活用方法まで、専門家の視点から分かりやすく解説いたします。一人で抱え込まず、まずは正しい知識を身につけることから始めましょう。皆様の新たなスタートを全力でサポートさせていただきます。

オーバーローンとは？名古屋市の不動産市況を踏まえた解説

オーバーローンとは、不動産の売却予想価格が住宅ローンの残債務額を下回る状態を指します。名古屋市においても、2020年以降のコロナ禍による経済情勢の変化や、購入時期によっては多くの物件がこの状況に陥る可能性があります。

名古屋市の2025年における不動産市況は、中区や東区などの都心部では比較的堅調な価格を維持している一方、郊外エリアでは購入時期によって価格の下落が見られる地域もあります。特に5年以内に高値で購入された物件では、オーバーローンの状況が発生しやすくなっています。

オーバーローンになる主な原因として、購入時期の市況高値掴み、頭金不足による借入額の増大、想定以上の価格下落、維持管理不足による資産価値の低下などが挙げられます。

FAQ1：オーバーローンの物件は売却できないのですか？

いいえ、オーバーローンでも売却は可能です。任意売却、不動産買取、住み替えローンなど複数の選択肢があります。

FAQ2：名古屋市でオーバーローンの物件はどのくらいありますか？

正確な統計はありませんが、購入時期や地域によって3割程度の物件がオーバーローン状態にある可能性があると推測されます。

FAQ3：オーバーローンかどうかはどうやって判断すればよいですか？

不動産会社による査定を受けて、その価格とローン残債を比較することで判断できます。複数社での査定をおすすめします。

任意売却・買取・住み替えローン｜3つの主要解決策

オーバーローン物件の売却には主に3つの方法があります。それぞれのメリットとデメリットを理解して、最適な方法を選択することが重要です。

任意売却は、金融機関の同意を得て市場価格で売却する方法です。競売と比較して高値での売却が期待でき、引っ越し時期も調整可能というメリットがあります。ただし、信用情報への影響は避けられません。

不動産買取は、不動産会社が直接買い取る方法で、スピーディーな現金化が可能です。市場価格より低くなる傾向はありますが、確実性が高く、仲介手数料も不要です。名古屋市内では多くの買取専門業者が対応しています。

住み替えローンは、新居購入と現在の住宅売却を同時に行い、残債を新しいローンに組み込む方法です。住み続けることができる一方、審査が厳しく、総借入額が増加するリスクがあります。

FAQ4：任意売却と競売の違いは何ですか？

任意売却は市場価格に近い価格で売却でき、引っ越し時期も調整可能です。競売は強制的で市場価格より安くなる傾向があります。

FAQ5：買取の場合、どのくらい安くなりますか？

一般的に市場価格の70-80%程度になることが多いですが、立地や物件の状態によって変動します。

FAQ6：住み替えローンの審査は厳しいですか？

通常の住宅ローンより審査は厳しく、安定した収入と返済能力が重要視されます。事前の相談をおすすめします。

オーバーローン売却でかかる費用と税制上の取り扱い

オーバーローン物件の売却では、通常の売却費用に加えて残債処理の費用も発生します。主な費用として、仲介手数料（売却価格×3%+6万円+消費税）、登記費用、測量費、残債一括返済手数料などがあります。

税制面では、売却損が発生した場合の「譲渡損失の損益通算および繰越控除」の特例が利用できる場合があります。これにより、給与所得などの他の所得と損益通算ができ、税負担を軽減できる可能性があります。

残債の処理については、任意売却の場合は金融機関と分割返済の交渉が可能です。多くの金融機関では月1-3万円程度の返済計画に応じてくれるケースが多いです。

FAQ7：売却にかかる費用はどのくらいですか？

物件価格の5-10%程度が一般的です。3000万円の物件なら150-300万円程度の費用が発生します。

FAQ8：売却損は税金の控除に使えますか？

居住用財産の場合、一定条件を満たせば譲渡損失の損益通算が可能で、最大4年間繰り越せます。

FAQ9：残債はどのように返済すればよいですか？

任意売却の場合、金融機関と月々の分割返済について相談できます。無理のない返済計画を立てることが重要です。

名古屋市特有の手続きとスムーズな売却のためのポイント

名古屋市でのオーバーローン物件売却では、まず現在の物件価値の正確な把握が重要です。名古屋市は地域による価格差が大きいため、地元に精通した不動産会社での査定を複数受けることをおすすめします。

売却の流れとして、①現状把握（査定・残債確認）、②売却方法の決定、③金融機関との相談、④売却活動開始、⑤契約・決済という手順になります。特に金融機関との事前相談は重要で、任意売却の場合は早期の相談が成功の鍵となります。

名古屋市特有の注意点として、市街化調整区域の物件では売却に制限がある場合があります。また、名古屋市内の金融機関は地域密着型が多く、相談しやすい環境が整っています。

FAQ10：売却にはどのくらいの期間がかかりますか？

任意売却の場合3-6ヶ月、買取なら1-2ヶ月程度が一般的です。物件の条件や市況によって変動します。

FAQ11：金融機関への相談はいつ頃すればよいですか？

支払いが困難になる前、できれば売却を検討し始めた時点で早めに相談することをおすすめします。

FAQ12：名古屋市で信頼できる不動産会社の選び方は？

地域の実績、任意売却の経験、金融機関との関係性を重視して選びましょう。複数社での比較検討が重要です。

成功事例と失敗回避のための実践的アドバイス

成功事例1：名古屋市緑区のマンション（築15年） 購入価格4200万円、ローン残債3800万円に対し、査定価格3200万円のオーバーローン物件。任意売却により3150万円で売却。残債650万円を月3万円の10年返済で解決しました。

成功事例2：名古屋市中川区の一戸建て（築10年） 購入価格3500万円、ローン残債3100万円、査定価格2800万円の物件。買取により2650万円で即座に現金化。残債450万円を一括返済し、新たなスタートを切りました。

よくある失敗パターンとして、①相談が遅すぎて選択肢が限定される、②感情的な判断で不利な条件を受け入れる、③専門知識不足による不適切な業者選びがあります。

専門家選びでは、任意売却の実績、地域での営業年数、金融機関との関係性、アフターフォローの充実度を重視しましょう。また、複数の専門家からセカンドオピニオンを得ることも重要です。

FAQ13：任意売却後の生活にはどのような影響がありますか？

信用情報への記録により5-7年間は新たな借入が困難になりますが、賃貸住宅への入居や日常生活に大きな支障はありません。

FAQ14：家族に内緒で進めることはできますか？

法的には可能ですが、今後の生活を考えると家族の理解と協力を得ることをおすすめします。

FAQ15：売却後も同じ家に住み続けることはできますか？

リースバックという方法があり、売却後に賃貸として住み続けることが可能な場合があります。条件面での検討が必要です。

名古屋市でのオーバーローン不動産売却は、適切な知識と早期の行動により解決可能な問題です。任意売却、買取、住み替えローンという3つの主要な選択肢があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

重要なのは、現状を正確に把握し、専門家と十分に相談して最適な解決策を選択することです。名古屋市は地域による価格差が大きいため、地元に精通した信頼できる不動産会社との連携が成功の鍵となります。

売却損による税制上の優遇措置の活用や、金融機関との適切な交渉により、経済的な負担を最小限に抑えることも可能です。一人で悩まず、早期に専門家に相談することで、より多くの選択肢の中から最良の解決策を見つけることができます。

オーバーローンの状況は決して絶望的ではありません。適切なアドバイスと行動により、新たなスタートを切ることができるのです。