こんにちは、皆さん！名古屋市瑞穂区の不動産会社「悠久ホームサービス」です。

本日は自宅などお持ちの不動産を売却する際の税制の特例をご紹介します。

不動産を売却した際に得られる利益には税金がかかりますが、その税金の額は、どのように売却を進めるかによって大きく変わることをご存じでしょうか？
特に「長期譲渡所得」に関する税制特例をうまく活用すれば、税負担を大きく減らすことができる可能性があります。

今回は、不動産売却に関わる税制の中でも、特に重要な「長期譲渡所得」の税制上の特例について、わかりやすく解説します。どのような条件を満たせば特例を受けられるのか、実際の事例を交えながら、節税方法をしっかりと押さえていきましょう。

これから不動産を売却する予定の方も、既に売却済みの方も、税制特例を理解して賢く活用するために、ぜひ最後までご覧ください。

不動産を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として課税されます。譲渡所得は、保有期間に応じて「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2つに分かれます。

ポイントは、「売却した年の1月1日時点で5年を超えて保有していれば長期譲渡所得とされる」という点です。5年以内であれば短期譲渡所得となり、適用される税率も大きく変わります。

長期譲渡所得に分類されると、税率が低く抑えられるだけでなく、さまざまな税制特例が利用できる可能性があります。例えば「3,000万円の特別控除」や「軽減税率の特例」など、節税効果が非常に高い制度が多く存在します。

そのため、不動産売却を計画する際には、所有期間や売却時期を戦略的に考えることが重要です。長期譲渡所得の基礎を押さえることで、無駄な税金を払わずに済む可能性が大いにあります。

不動産の長期譲渡所得にかかる税金は、特別な税率が適用されます。通常、長期譲渡所得には以下の税率が課されます：

• 所得税：15％

• 住民税：5％

• 復興特別所得税：所得税の2.1％（実質0.315％）

つまり、合計で約20.315％の税率がかかることになります。これは短期譲渡所得（約39％）と比べて大幅に低い税率であり、長期譲渡の大きなメリットです。

譲渡所得の基本的な計算式

譲渡所得は、以下の式で求められます：

譲渡所得 ＝ 譲渡価格 −（取得費 + 譲渡費用）

• 譲渡価格：売却額

• 取得費：購入価格、仲介手数料、登記費用など

• 譲渡費用：売却時にかかる仲介手数料や測量費など

取得費が不明な場合は、概算取得費（譲渡価格の5％）で計算するケースもあります。

特例を使わない場合でも、この計算式に基づいて利益が出れば課税対象になります。しかし、特例をうまく活用することで、課税対象を大幅に減らせる可能性があります。

次の章では、実際に使える税制特例について詳しく見ていきましょう。

長期譲渡所得に該当する不動産の売却では、条件を満たせば大きな節税が可能な税制特例が複数用意されています。ここでは代表的な4つの特例を紹介します。

① 居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。
主な適用条件は以下の通り：

• 現に居住していた住宅であること

• 売却前に空き家にしていた場合も、一定の期間内であれば対象

• 年に1回のみ適用可能

譲渡所得が3,000万円以内であれば、課税額がゼロになるケースもあります。

② 軽減税率の特例（10年超所有）

マイホームを10年以上所有して売却する場合、課税される所得金額に応じて税率が軽減されます。

• 6,000万円以下の部分：所得税10％＋住民税4％

• 6,000万円超の部分：通常の長期譲渡税率（15％＋5％）

3,000万円特別控除と併用可能で、より大きな節税が期待できます。

③ 空き家に係る譲渡所得の特別控除

相続により取得した空き家を売却した場合、一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除が受けられます。

• 被相続人が一人で住んでいた住宅であること

• 旧耐震基準の建物を取り壊すか、耐震改修して売却すること

• 相続後、一定期間内に売却すること

少子高齢化による空き家問題への対策として、国が推進している制度です。

④ 特定事業用資産の買換え特例

事業や不動産賃貸に使っていた資産を買い替える場合、譲渡益の全部または一部を将来に繰り延べることができる特例です。

• 一定規模の不動産を事業用に使用していたこと

• 同等または一定条件の資産に買い替えること

この特例を活用することで、その年の課税を回避し、次回の売却時に課税が発生します。

これらの特例は、組み合わせや適用条件に注意が必要です。次の章では、各特例を受けるための条件や手続きについて詳しく見ていきましょう。

不動産の長期譲渡所得に適用できる特例は非常に魅力的ですが、正しく適用するには厳密な条件と手続きが必要です。ここでは、特例を受けるための主なポイントを解説します。

1. 各特例の主な適用条件

居住用財産の3,000万円特別控除の場合：

• 売却する不動産が「自身の居住用であること」

• 転居後3年目の12月31日までに売却すること

• 親族や特別関係者への売却ではないこと

軽減税率の特例の場合：

• 10年以上所有したマイホームであること

• 上記の3,000万円控除と併用可能（ただし譲渡損失との併用不可）

空き家特例の場合：

• 相続で取得した空き家が旧耐震基準の一戸建てであること

• 解体または耐震改修をして売却すること

• 売却価格が1億円以下であること

これらの特例は、重複して使えない場合があるので、適用順序や併用可否には十分な注意が必要です。

2. 確定申告に必要な書類

特例を適用するには、確定申告時に必要書類を提出する必要があります。主な書類は以下の通りです：

• 売買契約書（写し）

• 登記事項証明書

• 住民票（過去の居住履歴を証明）

• 特例適用に関する明細書

• 空き家特例の場合は、耐震改修証明や取り壊し証明書など

書類の不備や記載ミスがあると、特例が認められないケースもあるため、事前の準備が重要です。

3. 注意すべき落とし穴

• 同一年内に複数の特例は原則併用不可（例：空き家特例と買換え特例）

• 申告しなければ特例は適用されない（自動では適用されません）

• 相続や贈与の場合、取得費の引継ぎなどで計算が複雑になることも

これらの点を踏まえ、必要であれば税理士に相談するのも有効な手段です。

税制特例は条件を満たせば非常に有利ですが、実際の使い方によって結果が大きく異なります。ここでは、2つの具体的な事例をもとに、成功例と注意点を紹介します。

事例①：居住用財産の3,000万円特別控除を活用したケース

Aさんは10年以上住んでいた自宅を6,000万円で売却。取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得が3,500万円でした。

確定申告時に「居住用財産の3,000万円控除」を適用し、課税対象は実質500万円に圧縮。税額は約100万円程度となり、控除がなければかかっていた600万円以上の税金を大幅に節約することができました。

✅ 成功のポイント：

• 居住用であることの証明（住民票）をしっかり提出

• 売却時期が「転居後3年以内」で適用条件を満たしていた

事例②：相続した空き家で空き家特例を適用したケース

Bさんは親から相続した築40年の一戸建てを、耐震基準に合うようリフォームして4,000万円で売却。譲渡所得が2,000万円発生しましたが、「相続空き家の3,000万円特別控除」を活用し、課税額はゼロに。

✅ 成功のポイント：

• 解体・耐震改修のタイミングと申告書類が適切だった

• 相続後、早めに売却計画を立てたことで期限内に対応できた

よくある失敗と注意点

• 書類の不備により、特例が却下されるケースがある

• 譲渡損失があるのに特例を選び、結果的に他の控除を使えなかった

• 確定申告を忘れたため、特例が適用されなかった

節税効果が高い一方で、制度の理解不足が損につながることもあります。正確な手続きと事前の計画が、成功のカギです。

不動産を売却して利益が出たとき、「長期譲渡所得」に該当すれば、税率が低く、節税に有利な特例を活用できる可能性があります。
所有期間が5年を超えるかどうかで課税額に大きな差が出るため、まずは**「保有期間」と「売却時期」**を意識することが重要です。

特に注目すべき特例としては、以下の4つがあります：

• 居住用財産の3,000万円特別控除

• 10年超所有の軽減税率の特例

• 相続空き家の特別控除

• 特定事業用資産の買換え特例

これらを活用すれば、数百万円単位の税負担を減らせる可能性も。しかし、それぞれに細かい条件があり、正確な手続きと書類提出が不可欠です。

また、事例からも分かる通り、成功している人は「早めの準備」と「確実な申告」をしているケースが多く、制度を理解していないまま売却すると損をするリスクも高いと言えます。

不動産売却で後悔しないためには、税制の仕組みを知り、特例の条件を把握した上で戦略的に行動することが大切です。必要に応じて、税理士や専門家のアドバイスを受けながら、賢い節税を目指しましょう。