名古屋市内で不動産の売却を検討されている方の中には、「うちの物件は売れにくいのでは…」と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。再建築不可物件、古家付き土地、接道義務を満たさない土地、境界が未確定の物件など、一般的に"売れにくい"とされる不動産でも、適切な戦略を立てることで満足のいく価格での売却が可能です。

本記事では、名古屋エリアにおける売れにくい物件の特徴と、それらを高く売るための具体的な戦略、そして実際の成功事例をご紹介します。

不動産市場において「売れにくい物件」とは、何らかの制約や課題を抱えており、一般的な買主が購入を躊躇する要因がある物件のことを指します。名古屋市内でよく見られる売れにくい物件の代表例を見ていきましょう。

再建築不可物件

建築基準法の接道義務(幅員4m以上の道路に2m以上接していること)を満たしていない土地は、現在の建物を取り壊すと新たに建物を建てることができません。名古屋市内、特に中区や東区の古い住宅地では、このような物件が散見されます。

古家付き土地

築40年以上の古い家屋が残っている土地は、買主側で解体費用を負担する必要があるため、敬遠されがちです。名古屋市内では解体費用が坪あたり3万円〜5万円程度かかるため、30坪の建物であれば90万円〜150万円程度の負担が発生します。

境界未確定の土地

隣地との境界が明確になっていない土地は、将来的なトラブルのリスクがあるため、金融機関の融資が受けにくく、買主が見つかりにくい傾向にあります。

接道義務に問題がある土地

道路に接している幅が2m未満の土地や、私道に接している土地は、建築制限があったり、将来的に道路使用権を巡るトラブルが発生する可能性があります。

郊外エリアの物件

守山区や緑区の郊外部、または名古屋市外縁部のエリアなど、交通利便性が低い地域の物件は、需要が限定的で売却に時間がかかることがあります。

名古屋市内で売れにくい物件を売却する際には、以下のような課題に直面することがあります。

適正価格の設定が難しい

通常の不動産と異なり、売れにくい物件は取引事例が少なく、適正な価格設定が困難です。高すぎれば売れず、安すぎれば損をしてしまいます。名古屋市の不動産市場に精通した専門家の査定が不可欠です。

買主ターゲットが限定的

一般的な住宅購入者だけでなく、投資家、隣地所有者、リフォーム業者など、物件の特性に応じた適切なターゲットへのアプローチが必要です。

金融機関の融資が受けにくい

再建築不可物件や接道義務を満たさない物件は、住宅ローンの審査が通りにくいため、現金購入できる買主を探す必要があります。

告知義務への対応

物件の制約や欠陥について、売主には適切な告知義務があります。不十分な告知は後々のトラブルにつながるため、慎重な対応が求められます。

売れにくい物件でも、適切な戦略を立てることで高値売却は可能です。以下、名古屋エリアで効果的な戦略をご紹介します。

戦略1:物件の強みを最大化する

どんな物件にも必ず強みがあります。例えば、再建築不可物件でも以下のような訴求ポイントがあります。

• 立地の良さ:名古屋駅や栄などの都心部に近い場合、リノベーション物件として投資家に訴求できます
• 価格の安さ:一般的な物件より割安なため、現金購入できる買主にとって魅力的です
• 固定資産税の低さ:古い建物が残っている場合、住宅用地の特例により固定資産税が安く抑えられます

戦略2:ターゲットを明確にする

物件の特性に応じて、適切な買主ターゲットを設定することが重要です。

再建築不可物件の場合

• 不動産投資家(賃貸用)
• 隣地所有者(敷地拡張目的)
• リノベーション業者

古家付き土地の場合

• 土地から探している建築業者
• 更地を求める個人買主
• 古家をリフォームして活用したい投資家

郊外物件の場合

• 広い土地を求める家族
• 家庭菜園や趣味のスペースを求める層
• 静かな環境を好むシニア層

戦略3:売却前の準備を徹底する

売却をスムーズに進めるための事前準備が成功の鍵です。

境界の確定 境界が未確定の場合、測量を実施して境界を確定させることで、買主の不安を解消できます。名古屋市内での測量費用は30万円〜50万円程度が相場です。

建物状況調査(インスペクション) 築古物件の場合、専門家による建物状況調査を実施することで、買主に安心感を与えられます。費用は5万円〜10万円程度です。

解体の判断 古家付き土地の場合、解体して更地にするか、そのまま売却するかは慎重な判断が必要です。市場動向や立地条件を踏まえて決定しましょう。

戦略4:適切な価格設定と柔軟な対応

売れにくい物件こそ、市場に精通した不動産会社の査定が重要です。また、買主からの価格交渉には柔軟に対応する姿勢も大切です。

段階的な価格戦略

• 最初は少し高めに設定して市場の反応を見る
• 反応が薄ければ2〜3ヶ月後に価格を見直す
• 季節要因(春の引越しシーズンなど)も考慮する

戦略5:専門性の高い不動産会社を選ぶ

売れにくい物件の売却には、特殊な知識と経験が必要です。再建築不可物件や境界問題のある土地など、難易度の高い物件の取り扱い実績が豊富な不動産会社を選びましょう。

名古屋市内で実際に売却が成功した事例をご紹介します。

事例1:中区の再建築不可物件(築45年・20坪)

物件概要

• 所在地:名古屋市中区(地下鉄駅徒歩8分)
• 土地面積:約60㎡(約18坪)
• 建物:木造2階建て 築45年
• 課題:接道幅1.5mで再建築不可

売却戦略 都心部の好立地を活かし、リノベーション投資家をターゲットに設定。建物の構造がしっかりしていることをアピールし、賃貸物件としての収益シミュレーションも提示しました。

結果 当初査定額900万円のところ、1,050万円で売却成功。複数の投資家から問い合わせがあり、売り出しから2ヶ月で契約に至りました。

事例2:東区の古家付き土地(境界未確定)

物件概要

• 所在地:名古屋市東区
• 土地面積:約150㎡(約45坪)
• 建物:木造平屋 築50年以上
• 課題:境界未確定、古家の状態が悪い

売却戦略 売却前に測量を実施して境界を確定。古家は解体せず、解体費用を価格に反映させた形で売り出しました。買主が解体の要否を選択できる柔軟性を持たせました。

結果 境界確定により買主の不安が解消され、土地を探していた建築業者が購入。2,300万円で売却が成立しました。

事例3:守山区郊外の古家付き土地(築40年・100坪)

物件概要

• 所在地:名古屋市守山区郊外
• 土地面積:約330㎡(約100坪)
• 建物:木造2階建て 築40年
• 課題:駅から遠く、需要が限定的

売却戦略 広い敷地と静かな環境を強みとして、家庭菜園や趣味のスペースを求める層にアプローチ。また、建物の状態が比較的良好だったため、リフォーム前提の購入者も視野に入れました。

結果 定年後の移住を検討していたご夫婦が購入。広い庭と静かな環境が決め手となり、1,800万円で売却成功しました。

事例4:南区の接道義務を満たさない土地

物件概要

• 所在地:名古屋市南区
• 土地面積:約100㎡(約30坪)
• 建物:なし(更地)
• 課題:接道幅1.8mで建築制限あり

売却戦略 隣地所有者への直接的なアプローチを実施。敷地拡張のニーズがあることを確認し、交渉を進めました。

結果 隣地所有者が駐車スペース拡張のために購入。相場より若干低めの800万円でしたが、売主も早期売却を希望していたため、双方が満足する形で成約しました。

売れにくい物件の売却では、専門性の高い不動産会社への依頼が成功の鍵となります。

専門会社に依頼するメリット

豊富な知識と経験 再建築不可物件や境界問題など、特殊な案件の取り扱い実績が豊富な会社は、適切な売却戦略を提案できます。

独自の販売ネットワーク 投資家や買取業者など、一般的な販売ルートとは異なる独自のネットワークを持っており、買主候補を見つけやすくなります。

法的リスクへの対応 告知義務や契約条件など、法的な側面もしっかりとサポートしてくれるため、トラブルのリスクを最小限に抑えられます。

適正価格の提示 市場動向を踏まえた適正な査定により、「安すぎる売却」や「高すぎて売れない」といった失敗を避けられます。

不動産会社選びの注意点

実績の確認 再建築不可物件や古家付き土地など、売却したい物件と同様の案件での実績があるか確認しましょう。

査定の根拠を確認 単に高い査定額を提示する会社ではなく、その根拠を明確に説明できる会社を選びましょう。

売却方法の提案 仲介だけでなく、買取や任意売却など、複数の選択肢を提案してくれる会社は信頼性が高いといえます。

コミュニケーション 売却活動の進捗を定期的に報告してくれるか、質問に丁寧に答えてくれるかも重要なポイントです。

名古屋市内で再建築不可物件や古家付き土地、接道義務に問題がある土地など、いわゆる"売れにくい物件"を所有している方でも、諦める必要はありません。物件の特性を理解し、適切なターゲット設定と販売戦略を立てることで、満足のいく価格での売却が可能です。

重要なのは、以下の3点です。

1. 物件の強みを最大限に活かす:どんな物件にも必ず訴求ポイントがあります
2. 事前準備を徹底する:境界確定や建物調査など、買主の不安を解消する準備が重要です
3. 専門性の高い不動産会社に相談する:特殊な物件の取り扱い実績が豊富な会社を選びましょう

名古屋市内で売れにくい物件の売却でお悩みの方は、ぜひ一度専門家にご相談ください。あなたの物件に最適な売却戦略をご提案いたします。

売れにくい物件の売却について、さらに詳しい情報は以下の記事でご紹介しています。

• 名古屋で再建築不可物件を売却する方法｜価格相場と成功のポイント
• 接道義務や境界問題がある土地を名古屋で売却する際の注意点
• 名古屋で相続した古家付き土地の売却｜解体すべき?そのまま売るべき?
• 名古屋郊外の不動産を売却するコツ｜需要が低いエリアでの工夫
• 不動産売却で買主からよく指摘されるポイント｜名古屋の事例と対策

不動産売却のご相談は、悠久ホームサービスへ

名古屋市内で売れにくい物件の売却実績が豊富な当社では、再建築不可物件、古家付き土地、境界未確定の土地など、様々な条件の物件売却をサポートしています。無料査定・売却相談を受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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