名古屋市内で再建築不可物件を所有している方の中には、「この物件は売れないのでは…」と不安を感じている方も多いのではないでしょうか。再建築不可物件は確かに一般的な物件と比べて売却が難しい側面がありますが、適切な方法とターゲット設定により、十分に売却可能です。

本記事では、名古屋エリアにおける再建築不可物件の売却方法、価格相場、そして成功のポイントを詳しく解説します。

再建築不可物件とは、現在の建築基準法に基づく接道義務を満たしていないため、既存の建物を取り壊した後に新たな建物を建てることができない物件のことを指します。

接道義務の基本要件

建築基準法第43条では、建築物の敷地は原則として「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」と定められています。この要件を満たしていない土地が再建築不可物件となります。

名古屋市でも同様の基準が適用されており、以下のようなケースが再建築不可物件に該当します。

典型的な再建築不可物件の例

• 道路に接している部分が2m未満の土地
• 幅員4m未満の道路にしか接していない土地
• 建築基準法上の道路に接していない土地(袋地)
• 通路部分が他人の土地を通っている旗竿地で、通路幅が2m未満の場合

なぜ再建築不可物件が存在するのか

多くの再建築不可物件は、現在の建築基準法が制定される前(1950年以前)や、法改正前の基準で建てられたものです。名古屋市内、特に中区、東区、西区などの古い市街地には、戦前や戦後すぐに形成された住宅地が多く、こうした物件が点在しています。

当時は合法的に建てられた建物でも、現在の基準では再建築ができないという状況が生まれています。

再建築不可でもできること・できないこと

再建築不可物件でも、以下のことは可能です。

可能なこと

• 既存建物の修繕・リフォーム
• 内装や設備の更新
• 増築を伴わない改装
• 建物の一部補強

できないこと

• 建物の完全な建て替え
• 増築(面積の拡大)
• 大規模な構造変更

ただし、リフォームであっても建築確認が必要な規模の工事は制限される場合があるため、事前に専門家への相談が必要です。

再建築不可物件の価格は、一般的な物件と比べてどの程度になるのでしょうか。名古屋市内の実態を見ていきましょう。

価格相場の目安

再建築不可物件の価格は、同じエリアの一般的な物件と比較して、おおむね30%〜50%程度の価格になることが多いです。ただし、立地条件や建物の状態によって大きく変動します。

名古屋市内のエリア別傾向

都心部(中区・東区など)

• 一般物件:3,000万円〜4,000万円
• 再建築不可物件:1,500万円〜2,500万円
• 価格差:40%〜50%程度

準都心部(千種区・昭和区など)

• 一般物件:2,500万円〜3,500万円
• 再建築不可物件:1,200万円〜2,000万円
• 価格差:40%〜50%程度

郊外部(守山区・緑区など)

• 一般物件:1,500万円〜2,500万円
• 再建築不可物件:700万円〜1,200万円
• 価格差:50%〜60%程度

価格に影響する要因

再建築不可物件の価格は、以下の要因によって大きく変動します。

立地条件 名古屋駅や栄などの都心部に近い物件は、再建築不可であっても需要が高く、価格も比較的高めに設定できます。地下鉄駅徒歩圏内であれば、投資家からの需要も見込めます。

建物の状態 築年数が浅く、建物の状態が良好であれば、リフォームして長期間使用できるため、価格も高くなります。逆に老朽化が進んでいる場合は、価格が下がる傾向にあります。

接道状況の程度 完全に道路に接していない袋地よりも、接道幅が1.5mある物件の方が、将来的に接道義務を満たせる可能性があるため、価格が高くなります。

土地面積 狭小地よりも、ある程度の広さがある土地の方が、駐車場や隣地拡張用地としての需要があり、価格も高くなります。

固定資産税評価との関係

再建築不可物件であっても、固定資産税評価額は一般的な物件と大きく変わりません。建物が存在する限り、住宅用地の特例(固定資産税が6分の1に軽減)が適用されるため、更地にするよりも税負担が軽くなる場合があります。

ただし、売買価格は固定資産税評価額よりも大幅に低くなることが一般的です。

再建築不可物件は一般的な住宅購入者には不向きですが、特定のニーズを持つ買主には魅力的な物件となります。

ターゲット1:不動産投資家

再建築不可物件の最も有力な買主候補は、賃貸経営を目的とした不動産投資家です。

投資家が再建築不可物件を選ぶ理由

• 購入価格が安いため、利回りが高くなる
• 都心部の好立地物件を割安で取得できる
• リフォーム・リノベーションで収益化が可能
• 建物が残っている限り固定資産税が安い

名古屋市内、特に地下鉄沿線の中区や東区の再建築不可物件は、投資家からの需要が高い傾向にあります。学生や単身者向けの賃貸需要が見込めるエリアでは、リノベーション後の賃料収入を見込んで購入されることが多いです。

ターゲット2:隣地所有者

再建築不可物件の隣に住んでいる方は、最も有力な買主候補の一人です。

隣地所有者のメリット

• 自分の敷地を拡張できる
• 駐車場や庭として活用できる
• 将来的に一体化して建て替える可能性がある
• 隣地の利用状況をコントロールできる

隣地所有者への直接的なアプローチは、高値売却につながる可能性があります。ただし、感情的な問題や過去のトラブルがある場合は、慎重な対応が必要です。

ターゲット3:リフォーム・リノベーション業者

古家を買い取り、リフォーム・リノベーションして再販する業者も買主候補となります。

業者が購入するケース

• 建物の骨組みがしっかりしている
• 立地が良く、リノベーション後の需要が見込める
• 買取価格と工事費、再販価格のバランスが取れる

ただし、業者買取の場合、再販利益を見込むため、個人への売却よりも価格が低くなる傾向があります。

ターゲット4:現金購入できる個人買主

住宅ローンを使わず現金で購入できる個人も、買主候補となります。

現金購入者の特徴

• セカンドハウスや趣味の拠点として活用
• 事務所や店舗として活用
• 価格の安さを最優先
• 長期的なリフォーム計画を持っている

ただし、一般的な住宅購入者と比べて数は限られるため、時間をかけた販売活動が必要です。

ターゲット5:不動産買取専門業者

どうしても売却先が見つからない場合、不動産買取専門業者が最後の選択肢となります。買取価格は相場よりも低くなりますが、確実かつ迅速に現金化できるメリットがあります。

再建築不可物件をスムーズに売却するための具体的な手順をご紹介します。

ステップ1:物件の状況を正確に把握する

まずは、自分の物件が本当に再建築不可なのか、正確に確認しましょう。

確認すべきポイント

• 接道している道路の幅員
• 接道している部分の長さ
• 道路が建築基準法上の道路に該当するか
• セットバック(道路後退)の要否

名古屋市の都市計画課や建築指導課で確認できます。また、専門の不動産会社に調査を依頼することも可能です。

ステップ2:建物の状態を調査する

建物が残っている場合、その状態を把握することが重要です。

調査項目

• 建物の構造と築年数
• 雨漏りやシロアリの有無
• 設備の状態(給排水、電気、ガス)
• 耐震性能
• リフォーム履歴

ホームインスペクション(住宅診断)を実施することで、建物の状態を客観的に把握できます。費用は5万円〜10万円程度です。

ステップ3:適正価格を把握する

再建築不可物件に精通した不動産会社に査定を依頼しましょう。複数社に依頼することで、より適正な相場感が掴めます。

査定時に伝えるべき情報

• 再建築不可である理由
• 建物の状態
• リフォーム履歴
• 周辺環境
• 売却希望時期

ステップ4:販売戦略を立てる

物件の特性に応じた販売戦略を立てます。

戦略例

• 投資家向け:利回りや賃貸需要をアピール
• 隣地所有者向け:直接的なアプローチ
• リノベーション業者向け:建物の構造や立地の良さを強調

ステップ5:適切な販売活動を行う

一般的な不動産ポータルサイトだけでなく、投資家向けの専門サイトや、不動産業者間のネットワークを活用した販売が効果的です。

ステップ6:買主への適切な説明と告知

再建築不可であることを明確に告知し、トラブルを防ぎます。重要事項説明書には必ず記載されますが、早い段階から買主候補に説明しておくことが重要です。

実際に名古屋市内で売却に成功した事例をご紹介します。

事例1:中区栄エリアの再建築不可物件

物件概要

• 所在地:名古屋市中区(地下鉄栄駅徒歩7分)
• 土地面積:約50㎡(約15坪)
• 建物:木造2階建て 築43年
• 接道状況:幅員3mの道路に1.5m接道

売却戦略 都心部の立地を最大限に活かし、投資家向けに賃貸シミュレーションを提示。リノベーション後の賃料を月額7万円と想定し、表面利回り約8%をアピールしました。

結果 3組の投資家から問い合わせがあり、売り出しから45日で1,050万円にて成約。購入者は30代の不動産投資家で、リノベーション後に学生向けシェアハウスとして運営する計画です。

事例2:東区の袋地物件

物件概要

• 所在地:名古屋市東区
• 土地面積:約80㎡(約24坪)
• 建物:木造平屋 築35年
• 接道状況:建築基準法上の道路に接していない(通路あり)

売却戦略 隣地所有者2軒に直接アプローチ。駐車場用地や庭の拡張用地としての活用を提案しました。

結果 隣地所有者のうち1軒が駐車スペース確保のために購入を決定。750万円で成約しました。相場よりやや低めでしたが、売主も早期売却を希望していたため、双方納得の結果となりました。

事例3:西区の旗竿地

物件概要

• 所在地:名古屋市西区
• 土地面積:約120㎡(約36坪)
• 建物:木造2階建て 築40年
• 接道状況:通路部分が1.8mで再建築不可

売却戦略 建物の状態が比較的良好だったため、リフォーム前提の個人買主をターゲットに設定。DIYやセルフリノベーションに興味がある層にアピールしました。

結果 趣味のアトリエ兼住居を探していた40代のご夫婦が購入。静かな環境と広めの土地が決め手となり、1,400万円で成約しました。

再建築不可物件の売却では、以下の点に特に注意が必要です。

告知義務の徹底

再建築不可であることは、必ず買主に告知しなければなりません。これを怠ると、契約後に「聞いていない」とトラブルになり、契約解除や損害賠償請求に発展する可能性があります。

告知すべき内容

• 再建築不可であること
• その理由(接道状況など)
• 建物の築年数と状態
• リフォームの制限内容
• 住宅ローンが利用しにくいこと

住宅ローンの制約

再建築不可物件は、多くの金融機関で住宅ローンの審査が通りにくいという特徴があります。買主候補が現れても、融資が下りずに契約が流れるケースもあるため、現金購入できる買主を優先的にターゲットとすることも検討しましょう。

契約書の特約条項

売買契約書には、再建築不可であることを明記し、買主がそれを理解・承諾した上で購入することを確認する特約条項を入れることが重要です。

引き渡し時期の調整

再建築不可物件は買主の準備に時間がかかることがあります。リフォーム計画の策定や、融資以外の資金調達などで時間を要する場合があるため、引き渡し時期は柔軟に対応する姿勢が必要です。

名古屋市内で再建築不可物件を所有している方でも、諦める必要はありません。適切なターゲット設定と販売戦略により、満足のいく価格での売却が可能です。

売却成功のポイント

1. 物件の正確な状況把握
2. 立地や建物状態などの強みを活かす
3. 投資家や隣地所有者など適切なターゲット設定
4. 専門知識を持つ不動産会社への依頼
5. 告知義務の徹底でトラブル防止

再建築不可物件の売却は、一般的な物件と比べて専門的な知識と経験が必要です。名古屋市内で再建築不可物件の売却実績が豊富な不動産会社に相談することで、スムーズな売却が実現できます。

再建築不可物件の売却相談は、悠久ホームサービスへ

当社では、名古屋市内の再建築不可物件の売却実績が豊富にあります。無料査定・売却相談を受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。

悠久ホームサービス（株式会社悠久ホールディングス）

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