名古屋市内で土地の売却を検討している方の中には、「接道義務を満たしていない」「隣地との境界が確定していない」といった問題を抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。このような問題がある土地は、そのままでは売却が難しいと思われがちですが、適切な対処により売却は十分に可能です。

本記事では、接道義務や境界問題がある土地を名古屋で売却する際の注意点と、具体的な解決方法について詳しく解説します。

不動産売却において重要な要素となる「接道義務」について、まずは正しく理解しましょう。

接道義務の法的根拠

接道義務は、建築基準法第43条に定められており、「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない」と規定されています。さらに、その道路は原則として「幅員4メートル以上」である必要があります。

この規定は、火災などの緊急時に消防車や救急車が進入できるよう、また避難経路を確保するために設けられています。

名古屋市における接道義務の特徴

名古屋市でも建築基準法に基づく接道義務が適用されますが、地域によって以下のような特例や配慮事項があります。

防火地域・準防火地域での扱い 名古屋市の中心部は防火地域や準防火地域に指定されているエリアが多く、これらの地域では耐火建築物であれば一定の緩和措置が適用される場合があります。

古い市街地の実情 中区、東区、西区、中村区などの戦前からの市街地では、現在の基準を満たしていない道路に接している土地が多く存在します。これらは既存不適格として扱われます。

セットバック(道路後退)の必要性 幅員4m未満の道路(建築基準法第42条第2項道路、いわゆる2項道路)に接している場合、道路中心線から2mずつセットバックして建築する必要があります。名古屋市内でも多くの道路がこれに該当します。

接道義務を満たさない土地の問題点

接道義務を満たしていない土地には、以下のような問題が生じます。

建築制限

• 新たな建物の建築ができない(再建築不可)
• 大規模なリフォームや増築に制限がかかる
• 建築確認が下りない

融資の困難

• 住宅ローンの審査が通りにくい
• 金融機関によっては融資対象外となる
• 買主候補が限定される

売却価格への影響

• 一般的な土地と比べて30%〜50%程度価格が下がる
• 買主が限定的で、売却に時間がかかる

接道義務を満たすための方法

接道義務を満たしていない場合でも、以下の方法で解決できる可能性があります。

隣地との土地交換や購入 隣接する土地の一部を購入または交換することで、接道部分を2m以上確保する方法です。隣地所有者との交渉が必要ですが、成功すれば土地の価値が大きく向上します。

位置指定道路の申請 一定の条件を満たす私道について、特定行政庁(名古屋市)に位置指定道路として認定してもらう方法です。ただし、道路の幅員や構造などの基準を満たす必要があります。

但し書き道路(建築基準法第43条第2項第2号)の許可 接道義務を満たしていなくても、安全上支障がないと認められる場合、特定行政庁の許可を得て建築できる場合があります。ただし、許可のハードルは高く、個別の事情によって判断されます。

土地の境界が確定していない状態は、不動産売却において大きな障害となります。

境界未確定とは何か

境界未確定とは、自分の土地と隣接する土地との境界線が、明確に定まっていない状態を指します。具体的には以下のような状況です。

境界標がない、または不明確

• 境界を示す杭や鋲が設置されていない
• 境界標が古くて判読できない
• 境界標が移動・紛失している

隣地所有者との合意がない

• 隣地所有者と境界の位置について合意していない
• 境界確認書が交わされていない
• 過去に境界を巡るトラブルがあった

測量図がない、または古い

• 確定測量図が存在しない
• 測量図はあるが数十年前のもので信頼性が低い
• 公図と実測が大きく異なる

境界未確定が売却に与える具体的な影響

境界が未確定の土地を売却しようとすると、以下のような問題が発生します。

買主が見つかりにくい

• 将来的なトラブルを懸念して購入を避けられる
• 金融機関が融資を渋る場合がある
• 購入希望者から大幅な値引きを要求される

売買契約後のトラブル

• 引き渡し後に隣地とのトラブルが発覚
• 土地面積が登記簿と異なることが判明
• 契約解除や損害賠償請求に発展する可能性

売却価格の低下

• 境界確定のコストを見込んで値引きを要求される
• 一般的な土地と比べて10%〜20%程度価格が下がる
• 買主が不動産業者に限定される場合がある

名古屋市内でよくある境界問題

名古屋市内では、以下のような境界問題がよく見られます。

古い市街地での境界不明 中区、東区、西区などの古い市街地では、戦前からの土地が多く、境界が不明確なケースが多数あります。特に空襲で焼失した地域では、戦後の復興時に境界が曖昧なまま建物が建てられていることがあります。

農地転用地での境界問題 守山区、緑区、天白区などの郊外では、かつて農地だった土地を宅地化した際に、境界が正確に測量されていないケースがあります。

長屋や連棟式住宅の境界 中村区や港区などでは、長屋や連棟式住宅を分割して売却する際に、境界が不明確になっている場合があります。

私道に面した土地 私道に面した土地では、私道部分の所有関係や持ち分が不明確で、境界確定に時間がかかることがあります。

境界未確定の土地を売却する際は、以下の手順で境界を確定させることが望ましいです。

ステップ1:資料の収集と現況確認

まずは、土地に関する既存の資料を集め、現況を確認します。

収集すべき資料

• 登記簿謄本(全部事項証明書)
• 公図
• 過去の測量図(あれば)
• 建築確認申請書の配置図
• 固定資産税の課税明細書

これらの資料は、名古屋法務局や名古屋市の各区役所で取得できます。

現地での確認事項

• 境界標の有無と位置
• ブロック塀やフェンスの位置
• 隣地との高低差
• 越境物の有無(枝や屋根など)

ステップ2:土地家屋調査士への依頼

境界を確定するには、土地家屋調査士という専門家に依頼するのが一般的です。

土地家屋調査士の役割

• 既存資料の精査
• 現地での測量実施
• 隣地所有者との立会い調整
• 境界確認書の作成
• 確定測量図の作成

費用の目安(名古屋市内)

• 一般的な住宅地:30万円〜50万円程度
• 隣接地が多い場合:50万円〜80万円程度
• 測量困難な土地:80万円〜100万円以上

面積や隣接地の数、地形の複雑さなどによって費用は変動します。

ステップ3:隣地所有者との境界確認

測量が完了したら、隣地所有者立ち会いのもとで境界を確認します。

立会いの流れ

1. 土地家屋調査士が隣地所有者に連絡
2. 日程調整して現地で立会い
3. 境界標の位置を確認
4. 双方が合意したら境界確認書に署名・押印

立会いでの注意点

• 隣地所有者が複数いる場合、全員の同意が必要
• 遠方に住んでいる場合、郵送で対応することも可能
• 隣地所有者が不在や連絡不能な場合、筆界特定制度の活用も検討

ステップ4:境界標の設置

境界が確定したら、境界標を設置します。

境界標の種類

• 金属鋲
• コンクリート杭
• プラスチック杭

設置場所 境界の各屈曲点に設置します。設置後は、簡単に動かないよう地中にしっかりと埋め込みます。

ステップ5:確定測量図の作成

最後に、確定した境界に基づいて正確な測量図を作成します。この測量図は売買契約時に買主に提示する重要な書類となります。

様々な理由で境界確定ができない場合もあります。そのような場合の対処法をご紹介します。

隣地所有者が協力的でない場合

筆界特定制度の活用 隣地所有者が立会いに応じない場合、法務局の筆界特定制度を利用できます。これは、登記官が筆界(土地の境界)を特定する制度で、裁判よりも時間と費用を抑えられます。

申請から結論まで6ヶ月〜1年程度、費用は10万円〜30万円程度が目安です。

境界未確定のまま売却する方法 どうしても境界確定が困難な場合、以下の方法で売却することも可能です。

• 実測面積ではなく公簿面積(登記簿上の面積)で売買する
• 売買代金を精算する「実測精算条項」を契約書に盛り込む
• 境界確定の責任を買主に移す特約を設ける
• 価格を下げて現状のまま売却する

ただし、これらの方法は買主が限定的になり、価格も下がる傾向があります。

相続で共有者が多数いる場合

相続した土地で共有者が多い場合、全員の同意を得るのが困難なことがあります。

対処法

• 共有者全員に連絡を取り、境界確定の必要性を説明
• 測量費用の負担方法を事前に合意
• 代表者を決めて手続きを進める
• どうしても合意が得られない場合、共有物分割請求も検討

接道義務や境界問題がある土地を売却する際の、具体的な準備手順をまとめます。

準備1:問題の正確な把握

まずは、自分の土地がどのような問題を抱えているのか、正確に把握しましょう。

確認方法

• 名古屋市の建築指導課で接道状況を確認
• 法務局で登記情報や公図を取得
• 現地で境界標の有無を確認
• 過去の測量図などの資料を探す

準備2:専門家への相談

問題が把握できたら、早めに専門家に相談しましょう。

相談先

• 土地家屋調査士:境界確定や測量について
• 不動産会社:売却戦略や価格設定について
• 建築士:接道義務や建築可能性について
• 弁護士:隣地とのトラブルがある場合

準備3:解決方法の検討と実施

専門家のアドバイスを参考に、問題の解決方法を検討・実施します。

接道義務の問題

• 隣地との交渉可能性を探る
• 位置指定道路の申請可能性を確認
• 現状のまま売却する場合の価格を把握

境界問題

• 測量・境界確定の実施を決定
• 費用と期間の見積もりを取得
• 隣地所有者との調整を開始

準備4:売却価格の設定

問題の解決状況に応じて、適正な売却価格を設定します。

価格設定のポイント

• 問題が解決済みの場合:一般的な相場に近い価格設定が可能
• 問題が未解決の場合:解決コストを考慮した価格設定
• 買主のターゲットに応じた価格戦略

準備5:販売活動と買主への説明

販売活動では、問題点を隠さず、適切に説明することが重要です。

説明すべき内容

• 接道状況や建築制限について
• 境界確定の有無と状況
• 解決済みの場合はその内容
• 未解決の場合は今後の対応方針

誠実な説明により、買主との信頼関係が構築でき、スムーズな売却につながります。

実際に名古屋市内で接道義務や境界問題を解決して売却に成功した事例をご紹介します。

事例1:東区での境界未確定地の売却

物件概要

• 所在地:名古屋市東区
• 土地面積:約200㎡(公簿面積)
• 問題:隣地3軒との境界が未確定

対応内容 土地家屋調査士に依頼し、測量と境界確定を実施。隣地所有者3軒すべてと境界確認を行い、境界標を設置。確定測量図を作成しました。

結果 境界確定により買主の不安が解消され、当初想定していた2,500万円よりも高い2,650万円で売却成功。測量費用45万円を差し引いても、境界未確定のまま売却するよりも高値で売れました。

事例2:中区での接道不足土地の売却

物件概要

• 所在地:名古屋市中区
• 土地面積:約80㎡
• 建物:木造2階建て 築40年
• 問題:道路に1.5mしか接しておらず再建築不可

対応内容 隣地所有者に接道部分の一部売却を打診したところ、隣地所有者も将来的な建て替えを考えており、共同で位置指定道路の申請を検討していることが判明。ただし時間がかかるため、現状のまま売却する方針に。

結果 再建築不可であることを明示した上で、投資家向けに販売。リノベーション投資家が購入し、1,200万円で成約しました。

事例3:天白区での境界トラブル解決事例

物件概要

• 所在地:名古屋市天白区
• 土地面積:約150㎡
• 問題:隣地所有者とブロック塀の位置を巡って対立

対応内容 土地家屋調査士と弁護士に依頼し、過去の測量図や航空写真などを調査。客観的な証拠に基づいて隣地所有者と交渉した結果、本来の境界位置で合意に至りました。

結果 トラブル解決に約6ヶ月を要しましたが、境界確定後に2,100万円で売却成功。当初は境界未確定のまま1,800万円程度で売却する予定でしたが、300万円高く売却できました。

接道義務や境界問題がある土地の売却では、以下の点に特に注意が必要です。

重要事項説明での告知義務

不動産会社は重要事項説明書で買主に対して、接道状況や境界の状態について説明する義務があります。売主も、知っている情報は正確に伝えましょう。

告知すべき内容

• 接道義務を満たしているか
• 満たしていない場合、その理由と影響
• 境界確定の有無
• 隣地とのトラブル履歴
• 越境物の有無

契約書への特約記載

売買契約書には、問題点を明記し、責任の所在を明確にする特約を入れることが重要です。

特約の例

• 「本物件は建築基準法第43条の接道義務を満たしておらず、再建築ができないことを買主は承諾する」
• 「境界については現況のまま引き渡し、境界確定は買主の責任で行う」
• 「実測面積が公簿面積と異なっても、売買代金の精算は行わない」

瑕疵担保責任(契約不適合責任)への対応

2020年4月の民法改正により、売主の責任は「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変わりました。接道や境界の問題は、契約内容に適合しているかどうかが重要になります。

トラブル防止のポイント

• 問題点を契約書に明記することで、「契約に適合している」状態にする
• 知っている問題は隠さず開示する
• 免責特約を設ける場合は、買主の理解を得る

引き渡し後のフォロー

問題が完全に解決していない場合、引き渡し後も一定のフォローが必要になることがあります。

フォローが必要なケース

• 境界確定が売却後に完了する場合
• 越境物の処理が引き渡し後になる場合
• 私道の使用権について協議が継続する場合

名古屋市内で接道義務や境界問題がある土地を所有している方でも、適切な対処により売却は十分に可能です。

成功のポイント

1. 問題を正確に把握する
2. 専門家に早めに相談する
3. 可能な限り問題を解決してから売却する
4. 解決が困難な場合は現状を正確に開示する
5. 適正な価格設定と柔軟な対応

特に境界問題については、測量・境界確定にコストと時間はかかりますが、実施することで売却価格が大きく向上する場合が多いです。接道義務の問題も、隣地との交渉や位置指定道路の申請など、解決できる可能性があります。

問題を抱えた土地の売却は、専門知識と経験が豊富な不動産会社に相談することが成功への近道です。

接道義務・境界問題のある土地の売却相談は、悠久ホームサービスへ

当社では、名古屋市内の接道義務や境界問題がある土地の売却実績が豊富にあります。土地家屋調査士や弁護士とも連携し、問題解決から売却までトータルでサポートいたします。無料相談を受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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