相続によって古家付きの土地を取得したものの、「古い家をどうすればいいのか分からない」「解体した方がいいのか、そのまま売った方がいいのか迷っている」という方は少なくありません。特に名古屋市内で相続した物件の場合、立地や市場動向によって最適な選択は異なります。

本記事では、名古屋市内で相続した古家付き土地を売却する際に、解体すべきかそのまま売るべきかの判断基準と、それぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説します。

まずは、相続した古家付き土地を売却する際の基本的な流れを確認しておきましょう。

相続登記の実施

不動産を相続した場合、まずは相続登記(名義変更)を行う必要があります。2024年4月から相続登記が義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記しなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。

相続登記に必要な書類

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続人全員の印鑑証明書
• 遺産分割協議書(協議による場合)
• 固定資産評価証明書
• 登記申請書

名古屋法務局またはオンライン申請で手続きが可能です。司法書士に依頼する場合、報酬は5万円〜10万円程度が相場です。

物件の現況調査

相続登記が完了したら、物件の状態を詳しく調査します。

調査すべきポイント

• 建物の築年数と構造
• 建物の損傷状況(雨漏り、シロアリ、基礎のひび割れなど)
• 設備の状態(給排水、電気、ガス)
• 土地の接道状況
• 境界の明確さ
• 周辺環境と利便性

実際に現地を訪れて、建物の内外を確認しましょう。遠方に住んでいて自分で確認できない場合は、不動産会社に現地調査を依頼することもできます。

固定資産税・都市計画税の確認

相続した不動産には、固定資産税と都市計画税(市街化区域内の場合)が課税されます。1月1日時点の所有者に課税されるため、相続した年の税金は被相続人に課税されますが、翌年からは相続人が負担することになります。

名古屋市の場合、固定資産税・都市計画税の納税通知書は毎年4月上旬に送付されます。売却を検討する際は、年間の税負担額も考慮に入れましょう。

売却方針の決定

物件の状況を把握したら、解体するか、そのまま売却するかを決定します。この判断が最も重要なポイントとなります。

古家を解体して更地にしてから売却する場合のメリットとデメリットを見ていきましょう。

解体するメリット

買主が見つかりやすい 更地の状態であれば、買主は自分の希望通りに家を建てることができるため、購入を検討しやすくなります。特に注文住宅を建てたい買主にとっては魅力的です。

土地の状態が明確になる 建物があると地盤や土壌の状態が分かりにくいですが、更地にすることで土地の状態が明確になります。これにより、買主の不安が軽減されます。

広く見える 建物がなくなることで、土地が広く見え、開放感があります。特に住宅街では、日当たりや風通しの良さもアピールできます。

建築プランが立てやすい 建築業者や設計士が現地を見た際に、建築プランを立てやすくなります。これにより、購入検討がスムーズに進みます。

価格交渉がシンプル 解体費用を巡る価格交渉が発生しないため、売買交渉がシンプルになります。

解体するデメリット

解体費用がかかる 最も大きなデメリットは解体費用です。名古屋市内での解体費用は後述しますが、数十万円から百万円以上かかることがあります。

固定資産税が高くなる 住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に、都市計画税が最大3分の1に軽減されています。しかし、建物を解体すると特例が適用されなくなり、翌年から税額が大幅に上がります。

名古屋市の場合、住宅用地200㎡以下の部分は固定資産税が6分の1、200㎡超の部分は3分の1に軽減されています。更地にすると、この軽減措置がなくなります。

すぐに売れなければ負担増 解体費用を先に支払い、さらに固定資産税も高くなるため、すぐに売却できなければ経済的負担が増します。

再建築不可の場合は意味がない 接道義務を満たしていない土地など、再建築不可の場合は、解体しても新たに建物を建てられないため、解体するメリットがほとんどありません。

解体が向いているケース

以下のような場合は、解体してから売却することを検討すべきです。

建物の老朽化が著しい

• 築50年以上で倒壊の危険がある
• 雨漏りやシロアリ被害が深刻
• 耐震性に大きな問題がある
• 内部がひどく荒れている

土地の価値が高い

• 駅近や人気エリアで土地需要が高い
• 住宅地として人気のある学区内
• 商業地域や準商業地域で、土地としての需要が高い

売却を急いでいる

• 相続税の納税資金が必要
• 管理の負担から早く解放されたい
• 他の相続人との関係で早期売却が必要

買主候補が土地から探している

• 注文住宅を建てたい個人
• 建売住宅を建てる建築業者
• 駐車場やアパート用地を探している投資家

古家をそのままの状態で売却する場合のメリットとデメリットも確認しましょう。

そのまま売るメリット

解体費用が不要 最大のメリットは、解体費用を負担しなくて済むことです。数十万円から百万円以上の出費を避けられます。

固定資産税が安い 建物が残っている間は住宅用地の特例が適用され、固定資産税・都市計画税が大幅に軽減されます。売却までに時間がかかっても、税負担を抑えられます。

リフォーム・リノベーション需要 最近は古家をリフォーム・リノベーションして活用する需要が増えています。特に味のある古民家などは、そのまま売却した方が高値がつく可能性もあります。

投資家の需要 不動産投資家は、古家をリフォームして賃貸に出すことを前提に購入することがあります。このような買主には、古家付きの方が魅力的です。

買主が解体の要否を選べる 買主によっては、古家をリフォームして使いたい人もいれば、解体して建て替えたい人もいます。そのままの状態で売却すれば、買主が選択できます。

そのまま売るデメリット

買主が限定的 一般的な住宅購入者の多くは、新築や築浅物件を希望するため、古家付き土地は敬遠されがちです。買主候補が限定されます。

価格交渉が複雑 買主が解体を前提としている場合、解体費用分の値引きを要求されることがあります。また、リフォーム費用の見積もりを巡って価格交渉が複雑になることもあります。

売却に時間がかかる可能性 買主候補が限定的なため、売却までに時間がかかる可能性があります。その間、固定資産税や管理費用の負担が続きます。

建物の瑕疵リスク 古い建物には雨漏りやシロアリ、設備の不具合など、様々な問題が潜んでいる可能性があります。売却後に問題が発覚すると、契約不適合責任を問われるリスクがあります。

内見時の印象が悪い 古くて荒れた建物は、内見時の印象が悪く、買主の購入意欲を削ぐ可能性があります。特に長期間空き家だった場合、臭いやカビなども問題になります。

そのまま売却が向いているケース

以下のような場合は、古家をそのまま売却することを検討すべきです。

建物の状態が比較的良好

• 築年数が浅い(築30年以内)
• 定期的にメンテナンスされている
• 構造がしっかりしている
• リフォームすれば十分使える状態

解体費用が高額

• 建物の規模が大きい(延床面積が広い)
• 解体が困難な立地(重機が入れない)
• アスベストの処理が必要
• 地中埋設物の撤去が必要

資金に余裕がない

• 解体費用を先に支払う余裕がない
• 売却まで時間がかかっても構わない
• 固定資産税の負担が気にならない

古家に価値がある

• 古民家として価値がある
• 歴史的価値や文化的価値がある
• リノベーション素材として魅力的

再建築不可物件

• 接道義務を満たしていない
• 建築基準法上の制限がある
• 解体すると建て替えができない

解体するかどうかの判断には、解体費用の把握が不可欠です。名古屋市内での解体費用の相場を見ていきましょう。

構造別の解体費用相場

建物の構造によって、解体費用は大きく異なります。

木造住宅

• 坪単価:3万円〜5万円程度
• 30坪の建物:90万円〜150万円程度
• 50坪の建物:150万円〜250万円程度

木造は比較的解体しやすく、費用も抑えられます。名古屋市内での木造住宅の解体は、この程度の費用が一般的です。

鉄骨造住宅

• 坪単価:4万円〜7万円程度
• 30坪の建物:120万円〜210万円程度
• 50坪の建物:200万円〜350万円程度

鉄骨造は木造よりも解体に手間がかかり、廃材の処分費用も高くなります。

RC造(鉄筋コンクリート造)

• 坪単価:6万円〜10万円程度
• 30坪の建物:180万円〜300万円程度
• 50坪の建物:300万円〜500万円程度

RC造は最も解体費用が高くなります。重機での破砕作業や、コンクリートの処分費用がかかるためです。

費用が高くなる要因

基本的な解体費用に加えて、以下のような要因で費用が上がります。

立地条件

• 重機が入れない狭小地:+20%〜50%
• 前面道路が狭い:+10%〜30%
• 隣家との距離が近い:+10%〜20%

名古屋市の古い住宅街、特に中区や東区の密集地では、立地による追加費用が発生しやすくなります。

建物の状況

• 2階建て以上の高い建物:+10%〜30%
• 地下室がある:+30%〜50%
• 庭木や庭石の撤去:+5万円〜30万円
• 門扉やブロック塀の撤去:+5万円〜20万円

特殊な処理が必要な場合

• アスベスト除去:+50万円〜200万円以上
• 地中埋設物の撤去:+30万円〜100万円以上
• 井戸の埋め戻し:+5万円〜15万円
• 浄化槽の撤去:+5万円〜20万円

付帯工事

• 整地・砂利敷き:+5万円〜15万円
• 測量・境界確定:+30万円〜50万円
• 廃棄物処分(家財道具など):+10万円〜50万円

解体費用を抑える方法

解体費用を少しでも抑えるための方法をご紹介します。

複数の業者から見積もりを取る 解体業者によって見積もり金額は大きく異なります。最低でも3社から見積もりを取り、比較検討しましょう。

自分でできる作業は自分で行う 家財道具の処分や、庭木の伐採など、自分でできる作業は事前に済ませておくと、解体費用を抑えられます。

補助金・助成金の活用 名古屋市では、老朽化した空き家の解体に対して補助金が出る場合があります。各区役所の建築指導課に問い合わせてみましょう。

解体時期を選ぶ 解体業者の閑散期(夏場や年末年始以外)を選ぶと、割安になる可能性があります。

名古屋市内での実際の売却事例をご紹介します。

事例1:解体して売却したケース(千種区)

物件概要

• 所在地:名古屋市千種区(地下鉄駅徒歩12分)
• 土地面積:約160㎡(約48坪)
• 建物:木造2階建て 築55年
• 状態:雨漏りがあり、老朽化が著しい

売却経緯 相続した実家で、相続人である兄弟3人はいずれも他の地域に住んでおり、誰も住む予定がありませんでした。建物は老朽化が進み、このままでは買主が見つかりにくいと判断し、解体を決断。

解体費用 木造2階建て約40坪:130万円 庭木・ブロック塀撤去:20万円 合計:150万円

売却結果 更地にしたことで、注文住宅を建てたいファミリー層から複数の問い合わせがあり、売り出しから3ヶ月で3,500万円にて成約。解体費用150万円を差し引いても、古家付きのまま売却するよりも高値で売却できました。

ポイント 千種区の住宅地という立地の良さと、更地にしたことで買主の選択肢が広がり、スムーズな売却につながりました。

事例2:そのまま売却したケース(昭和区)

物件概要

• 所在地:名古屋市昭和区(地下鉄駅徒歩8分)
• 土地面積:約120㎡(約36坪)
• 建物:木造2階建て 築38年
• 状態:定期的にメンテナンスされており、状態は比較的良好

売却経緯 相続した実家で、被相続人が亡くなる数年前まで住んでいたため、建物の状態は良好でした。解体費用を節約したいという希望もあり、古家付きのまま売却することに。

売却結果 リフォームして住みたいという30代のご夫婦が購入。建物の構造がしっかりしていることを評価され、2,800万円にて成約。買主はリフォームに約500万円をかけ、自分たちの好みの家に仕上げました。

ポイント 建物の状態が良好で、リフォーム前提の買主が見つかったことが成功要因です。解体費用約100万円を節約でき、固定資産税の負担も抑えられました。

事例3:解体を選択したケース(緑区)

物件概要

• 所在地:名古屋市緑区郊外
• 土地面積:約200㎡(約60坪)
• 建物:木造平屋 築50年以上
• 状態:長期間空き家で、内部が荒れている

売却経緯 10年以上空き家だった実家を相続。建物の状態が悪く、内見時の印象も悪いため、解体して売却することに。

解体費用 木造平屋約30坪:95万円 庭木撤去・整地:15万円 合計:110万円

売却結果 更地にして売り出したところ、広い土地を探していた建売業者が購入。2,200万円にて成約しました。古家付きのままでは1,900万円程度の査定でしたが、解体費用110万円を差し引いても190万円高く売却できました。

ポイント 郊外エリアでは広い土地の需要があり、更地にすることで建売業者という新たな買主候補にアプローチできました。

事例4:そのまま売却を選択したケース(中区)

物件概要

• 所在地:名古屋市中区(地下鉄駅徒歩5分)
• 土地面積:約60㎡(約18坪)
• 建物:木造2階建て 築45年
• 特記事項:接道1.5mで再建築不可

売却経緯 相続した物件が再建築不可だったため、解体すると建物を建てられなくなります。そのため、古家付きのまま売却する方針に。

売却結果 都心部の好立地を活かし、投資家向けに販売。リノベーション投資家が購入し、1,100万円にて成約。買主は約400万円かけてリノベーションし、賃貸物件として運用しています。

ポイント 再建築不可物件では解体が選択肢にならないため、建物を活用できる買主を見つけることが重要です。都心部の立地が活きました。

これまでの内容を踏まえて、解体すべきかそのまま売るべきかの判断基準をまとめます。

解体を選ぶべきケース

以下の条件に複数当てはまる場合は、解体を検討すべきです。

✓ 建物の老朽化が著しい(築50年以上、または倒壊の危険) ✓ 立地が良く、土地需要が高い(駅近、人気エリア) ✓ 解体費用を先に支払う余裕がある ✓ 早期売却を希望している ✓ 固定資産税の増加を許容できる ✓ 買主候補が土地から探している層が多い

そのまま売却を選ぶべきケース

以下の条件に複数当てはまる場合は、そのまま売却を検討すべきです。

✓ 建物の状態が比較的良好(築40年以内、構造がしっかりしている) ✓ 解体費用が高額(大きな建物、立地が悪い) ✓ 解体費用を先に支払う余裕がない ✓ 売却まで時間がかかっても構わない ✓ 再建築不可物件である ✓ 古家に価値がある(古民家など)

迷った場合の対処法

判断に迷う場合は、以下の方法を検討してください。

専門家に相談する 不動産会社に相談し、それぞれの場合の査定額と売却期間の見込みを確認しましょう。解体した場合としない場合の両方を査定してもらうことで、比較検討できます。

解体費用の見積もりを取る 実際に解体業者から見積もりを取ることで、解体費用が明確になり、判断しやすくなります。

市場動向を確認する 近隣エリアで最近売却された物件の状況を確認し、古家付きと更地のどちらが売れやすいか、傾向を把握しましょう。

段階的なアプローチ まずは古家付きのまま売り出し、一定期間(3〜6ヶ月程度)売れなければ解体を検討するという方法もあります。ただし、この間の固定資産税や管理費用は考慮に入れる必要があります。

相続した古家付き土地の売却では、以下の点にも注意が必要です。

相続税の納税資金

相続税の申告・納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内です。納税資金が必要な場合は、早めに売却を進める必要があります。

解体するかどうかの判断も、納税期限を考慮して決定しましょう。解体して売却する場合、解体に1〜2ヶ月、売却に2〜6ヶ月程度かかることを見込んでおく必要があります。

相続人が複数いる場合

相続人が複数いる場合、解体するかどうかについて全員の合意が必要です。解体費用の負担割合や、売却代金の分配方法についても、事前に話し合っておきましょう。

意見が分かれる場合は、専門家(不動産会社、司法書士、税理士など)を交えて協議することをお勧めします。

空き家の管理責任

売却までの間、空き家の管理責任は所有者にあります。管理を怠ると、「特定空家」に指定され、固定資産税の軽減措置が解除される可能性があります。

管理すべき内容

• 定期的な換気
• 庭木の剪定
• 郵便物の整理
• 近隣への配慮

遠方に住んでいて自分で管理できない場合は、空き家管理サービスの利用も検討しましょう。名古屋市内では、月額5,000円〜15,000円程度で管理を依頼できるサービスがあります。

契約不適合責任

古家付きのまま売却する場合、売却後に建物の不具合が発覚すると、契約不適合責任を問われる可能性があります。

対策

• 知っている不具合は必ず告知する
• ホームインスペクション(建物状況調査)を実施する
• 契約書に「現状有姿」での売却であることを明記する
• 契約不適合責任の免責特約を設ける(買主の同意が必要)

名古屋市内で相続した古家付き土地を売却する際、解体すべきかそのまま売るべきかは、物件の状態、立地、資金状況、売却希望時期など、様々な要素を総合的に判断する必要があります。

判断のポイント

• 建物の状態と築年数
• 立地と土地需要
• 解体費用の見積もり
• 資金の余裕
• 売却希望時期
• 再建築の可否

どちらを選択するにしても、専門知識を持つ不動産会社に相談し、適切なアドバイスを受けることが成功への近道です。複数の選択肢を比較検討し、ご自身の状況に最も合った方法を選びましょう。

相続した古家付き土地の売却相談は、悠久ホームサービスへ

当社では、名古屋市内の古家付き土地の売却実績が豊富にあります。解体すべきか、そのまま売却すべきかのアドバイスから、実際の売却活動まで、トータルでサポートいたします。相続登記や相続税のご相談についても、提携する司法書士・税理士をご紹介できます。無料相談を受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。

悠久ホームサービス

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