「住宅ローンがまだ残っているけど、家を売ることはできるの?」「売却しても借金が残ったらどうしよう…」——転勤や住み替え、ライフスタイルの変化で売却を考えているものの、ローン残債があることで不安を感じている方は少なくありません。

結論から言えば、住宅ローンが残っていても家を売ることは可能です。ただし、売却価格とローン残債のバランスによって、取るべき戦略は大きく変わります。

この記事では、名古屋でローン残債付きの不動産を売却する際の判断基準を、実際の事例とともに詳しく解説します。「いつ売るべきか」「どうすれば損を最小限に抑えられるか」を、具体的な数字とともに見ていきましょう。

住宅ローン返済中でも不動産は売却できますが、いくつかの条件をクリアする必要があります。

ローン残債と売却価格の関係

住宅ローンが残っている不動産には、金融機関による「抵当権」が設定されています。この抵当権を外す(抹消する)ためには、ローンを完済しなければなりません。

売却によってローンを完済できるかどうかが、最初の重要なポイントです。

売却価格がローン残債を上回る場合は、売却代金でローンを完済し、残ったお金が手元に入ります。このような状態を「アンダーローン」と呼び、売却手続きは比較的スムーズに進みます。

売却価格がローン残債を下回る場合は、不足分を自己資金で補填する必要があります。この状態を「オーバーローン」と呼びます。自己資金が用意できない場合は、住み替えローンなどの特別な融資を検討することになります。

まずは、現在のローン残高と物件の市場価格を正確に把握することが、売却判断の第一歩です。

オーバーローン・アンダーローンの違い

2つの状態の違いを、具体例で見てみましょう。

アンダーローンの例

• 売却価格:3,500万円
• ローン残債:2,800万円
• 差額:+700万円(手元に残る)
• 諸費用(仲介手数料など):約120万円
• 実質手取り:約580万円

この場合、売却により借金がなくなり、さらに手元資金も増えます。売却のタイミングとしては問題ありません。

オーバーローンの例

• 売却価格:2,800万円
• ローン残債:3,200万円
• 差額:−400万円(不足)
• 諸費用:約100万円
• 必要資金:約500万円

この場合、売却しても500万円の自己資金が必要になります。この資金が準備できなければ、売却は難しくなります。

ただし、オーバーローンでも売却できる方法はあります。住み替えローン(買い替えローン)を利用すれば、新居の購入と合わせて不足分も借り入れできる場合があります。また、親族からの援助や貯蓄を活用する方法もあります。

重要なのは、自分がどちらの状態にあるかを早めに把握し、適切な戦略を立てることです。

ローン残債がある場合、いつ売却するかによって経済的な結果が大きく変わります。

金利上昇と市場価格の関係

2024年以降、日本の金融政策が転換期を迎え、住宅ローン金利も上昇傾向にあります。この変化は、不動産市場に重要な影響を与えます。

金利上昇が買い手に与える影響

金利が上がると、買い手の月々の返済額が増加します。例えば、3,000万円を35年ローンで借りる場合、金利が0.5%上がるだけで総返済額は約300万円増加します。

これにより、買い手の購買力が低下し、同じ予算で購入できる物件価格が下がります。つまり、金利上昇局面では不動産価格に下押し圧力がかかるのです。

売却タイミングへの示唆

金利がさらに上昇する前、買い手の購買力が高いうちに売却することが、高値売却のポイントになります。特に、変動金利でローンを組んでいる方は、今後の金利上昇リスクも考慮すべきです。

名古屋市内でも、2024年後半から「様子見」の買い手が増え始めており、成約までの期間が長期化する傾向が見られます。売却を検討しているなら、金利動向を注視しながら早めの行動が賢明です。

残債の減り方と資産価値の推移

住宅ローンの残債は毎月減少しますが、不動産の資産価値も時間とともに変化します。この2つの変化のバランスが、売却タイミングを左右します。

ローン残債の減り方

住宅ローンは、返済初期ほど利息の割合が大きく、元金の減りが遅いという特徴があります。例えば、3,000万円を35年・金利1%で借りた場合、最初の5年間で減る元金は約400万円程度です。

一方、返済が進むにつれて元金の減少ペースが加速します。返済開始から15年後には、年間で100万円以上の元金が減るようになります。

資産価値の減り方

建物の資産価値は、一般的に築年数とともに減少します。木造戸建ては年間で新築時の3〜5%程度、マンションは年間2〜3%程度減価すると言われています。

ただし、名古屋市内の人気エリアでは、土地価格の上昇によって総合的な資産価値が維持されているケースも多くあります。

最適なタイミングとは

理想的なのは、「ローン残債の減少ペース」が「資産価値の減少ペース」を上回っている時期です。多くの場合、ローン返済開始から10〜15年目あたりがこの条件を満たします。

逆に、返済初期や築年数が古くなってからの売却は、オーバーローンになるリスクが高まります。定期的に査定を受け、残債と市場価格の関係をチェックすることが大切です。

ローン残債がある不動産の売却には、通常の売却とは異なる手続きが必要です。

抵当権抹消の手順

住宅ローンが残っている不動産には、金融機関の抵当権が設定されています。売却するには、この抵当権を抹消する必要があります。

基本的な流れ

1. 査定・売却価格の決定:不動産会社に査定を依頼し、想定売却価格を把握します
2. ローン残債の確認:金融機関に残債証明書を発行してもらいます
3. 売却活動開始:アンダーローンなら通常通り、オーバーローンなら資金計画を立てます
4. 売買契約締結:買主と売買契約を結び、手付金を受け取ります
5. 決済・引き渡し:売却代金を受け取り、その場でローンを完済、抵当権を抹消します
6. 登記手続き:抵当権抹消登記と所有権移転登記を同日に実施します

決済日の重要性

抵当権抹消とローン完済は、通常、決済日に同時に行われます。このため、金融機関、司法書士、不動産会社、買主が一堂に会して手続きを進めます。

決済日までに、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取っておく必要があります。通常は決済日の1〜2週間前に金融機関に連絡し、手続きの段取りを確認します。

オーバーローンの場合の特殊な対応

オーバーローンの場合、不足分を自己資金で補填するか、新たな借入で対応します。住み替えローンを利用する場合は、新居の購入と売却の決済日を調整し、スムーズに資金が流れるよう綿密なスケジュール管理が必要です。

繰上げ返済の考え方

売却を前提とした場合、繰上げ返済が有利に働くケースがあります。

繰上げ返済のメリット

オーバーローンの状態にある場合、売却前に繰上げ返済をすることで、アンダーローンに近づけることができます。特に、ボーナスや退職金などのまとまった資金がある場合は、検討する価値があります。

例えば、売却価格2,800万円、ローン残債3,000万円の場合、200万円を繰上げ返済すればアンダーローンになり、売却がスムーズになります。

繰上げ返済手数料に注意

ただし、繰上げ返済には手数料がかかる場合があります。金融機関や契約内容によって異なりますが、インターネット経由なら無料、窓口だと数万円かかるケースが一般的です。

また、売却までの期間が短い場合、繰上げ返済によって得られる利息軽減効果は限定的です。手数料とのバランスを考えて判断しましょう。

売却タイミングとの関係

繰上げ返済によってローン残債を減らせば、市場価格の下落リスクに対する余裕ができます。「あと少しで売却できる」という状況で市場が冷え込むリスクを考えると、早めに繰上げ返済してアンダーローンにしておく方が、精神的にも安心です。

実際の売却事例から、ローン残債がある場合の判断ポイントを学びましょう。

名東区:転勤に伴いローン残債付きで売却

Cさん(40代・会社員)の事例

名東区の築12年マンション(3LDK)を所有していたCさんは、大阪への転勤が決まり、急遽売却を検討することになりました。

当初の状況

• 購入価格:3,800万円(築8年前)
• ローン残債:2,600万円
• 査定価格:3,200万円
• 想定手取り:約500万円(アンダーローン)

当初の査定では十分にアンダーローンであり、問題なく売却できる見込みでした。しかし、転勤までの期間が3ヶ月しかなく、焦って安値で売却してしまうリスクがありました。

売却戦略

Cさんは不動産会社と相談し、以下の戦略を立てました:

1. 適正価格(3,280万円)で売り出し、値下げ交渉の余地を残す
2. 内覧時の印象を良くするため、簡易クリーニングを実施
3. 転勤先での仮住まい期間を設定し、売却を急がない姿勢を維持

結果

売り出し開始から6週間で買主が見つかり、3,150万円で成約しました。諸費用を差し引いても約450万円が手元に残り、転勤先での新生活の資金に充てることができました。

成功のポイント

焦って売却せず、適正価格を維持したことが功を奏しました。また、名東区は名古屋市内でも人気の高いエリアであり、適正価格であれば買い手がつきやすい環境だったことも幸いしました。

中村区:早期査定で損を最小限に抑えた例

Dさん(50代・自営業)の事例

中村区の築18年戸建てを所有していたDさんは、事業の資金繰りが厳しくなり、売却を決断しました。

当初の状況

• 購入価格:4,200万円(築18年前)
• ローン残債:1,800万円
• 初回査定価格:1,650万円
• オーバーローン:-150万円

Dさんのケースは典型的なオーバーローンでした。しかし、そのまま放置すれば建物の価値がさらに下がり、オーバーローンの金額が拡大するリスクがありました。

売却戦略

Dさんは、早期に問題を認識し、以下の対応を取りました:

1. 複数の不動産会社に査定を依頼し、最高値を提示した会社に依頼
2. 150万円の不足分を親族から借入
3. リフォームは行わず、現状のまま「価格重視」で売却

結果

売り出し開始から3ヶ月で1,680万円で成約しました。予想よりも高値で売れたため、不足分は約100万円に圧縮され、親族からの借入で対応できました。

成功のポイント

早期に査定を受け、オーバーローンの状態を把握したことで、対策を講じる時間が確保できました。また、築年数が経過すればするほど不利になることを理解し、決断を先延ばしにしなかったことが功を奏しました。

中村区は名古屋駅に近く、リニア開業への期待もあるエリアです。再開発の進展により、築古物件でも土地値での需要があったことも幸いしました。

住宅ローンが残っていても、不動産の売却は可能です。重要なのは、以下のポイントを押さえることです。

すぐに確認すべきこと

1. 現在のローン残高(金融機関に残高証明を依頼)
2. 物件の市場価格(複数社に査定依頼)
3. アンダーローンかオーバーローンかの判定

売却タイミングの判断基準

• 金利上昇前の方が買い手の購買力が高い
• 築年数が経過するほど資産価値は下がる
• ローン残債の減少ペースと資産価値の減少ペースを比較する
• 転勤や家族構成の変化など、ライフイベントも考慮する

オーバーローンでも諦めない

• 自己資金での補填を検討
• 住み替えローンの活用
• 親族からの援助
• 早期に対応すれば損失を最小限に抑えられる

名古屋市内では、エリアによって市場環境が異なります。都心部や人気住宅地では比較的高値で売却できる可能性が高く、郊外でも駅近物件や土地値としての需要が見込めます。

まずは信頼できる不動産会社に相談し、現在の市場価格を把握することから始めましょう。早めの情報収集と適切な判断が、損をしない売却への第一歩です。

住宅ローンが残っているからと諦めず、自分の状況に合った最適な売却タイミングを見極めてください。

▼ 総合的な売り時判断を知りたい方 名古屋で"今が売り時"かを見極める方法|損をしない不動産売却の判断基準 市況・築年数・ライフイベントを踏まえた総合的な売り時判断の基準を解説しています。

▼ 相続した不動産をお持ちの方 相続した土地・空き家を"いつ売るか"で変わる税金の差|名古屋の実例解説 相続後3年以内の特例や空き家特例など、税金面で損をしないタイミングを紹介しています。

▼ 築古マンションの売却を検討中の方 築古マンションは"売る時期"で価格が変わる?名古屋の実例と相場推移 築年数と修繕時期による価格変動を、名古屋の実例データとともに解説しています。

▼ 転勤で売るか貸すか迷っている方 転勤・住み替えで不動産を"売るか貸すか"迷ったら|名古屋での判断基準 賃貸と売却のメリット・デメリットを資金効率とリスクの両面から比較しています。

▼ 地価下落が心配な方 地価が下がり始めたエリアで"慌てて売らない"ための戦略|名古屋市内の地価動向 地価下落エリアでも冷静に対応するための価格戦略と情報収集法を紹介しています。