こんにちは！名古屋市瑞穂区の不動産会社「悠久ホームサービス」不動産売却サポートブログ編集部です。

「夫婦でペアローンを組んで家を購入したけど、離婚することになった。ペアローンはどうやって解消したらいいの？」

こうした悩みを抱える方は、想像以上に多くいます。ペアローンは、共働き夫婦が高額な物件を購入する際の一般的な手段です。しかし離婚となると、話は複雑になります。

この記事では、離婚時のペアローン解消について、実現可能な5つの解決策を詳しく説明します。後悔のない離婚を迎えるためにも、ぜひ参考にしてください。

ペアローンとは何か

ペアローンは、夫婦それぞれが別々の住宅ローンの契約者になるもので、例えば4,000万円の住宅を夫婦それぞれ2,000万円ずつの住宅ローンを組んで購入するという方法です。

共働きの夫婦の場合、1人では借入額が足りなくても、ペアローンなら高額な物件を購入できるというメリットがあります。加えて、夫婦お互いが相手の住宅ローンの連帯保証人となり、住宅は共有名義になります。

離婚時にペアローンが問題になる理由

ペアローンで購入した住宅を離婚する際、多くの夫婦が想像以上に複雑な問題に直面します。その理由は、銀行は住宅ローン審査時点での支払い能力を判断してペアローンを融資するため、借り手側の事情で変えるのは銀行側からすると受け入れがたいという背景があるからです。

つまり、離婚による名義変更や返済額の変更は、金融機関側が簡単に認める事柄ではないということです。夫婦間で「これからはAが住宅ローンを全て返済する」と合意しても、金融機関との契約は別問題として存在し続けるのです。

ペアローン放置時のリスク

共有名義である限り、不動産の売却や賃貸、担保の設定といった処分行為は、共有者である元配偶者の同意が必要です。さらに、相手がローン返済を滞納したり破産したりした場合、相手の残債務も含めたローン全額の一括返済を求められるおそれがあります。

このように、ペアローンのまま離婚を放置すると、離婚後も元配偶者の経済状況に自分の人生が左右されるリスクを抱え続けることになります。

最も一般的で安全な方法

離婚時のペアローン解消方法として、最も一般的かつ確実なのが、物件を売却してローン残債を返済する方法です。売却する場合は、売却代金でローンを完済できれば問題ありませんが、オーバーローン状態の場合は難しくなる場合があります。

売却により得られた資金で完済できるケースを「アンダーローン」と呼びます。この場合、売却益を夫婦で分配することで、両者の離婚後の資金計画が立てやすくなります。

オーバーローンの場合の対応

一方、売却代金がローン残額を下回る場合をオーバーローンといい、売却してもローンが残るため解消が難しいです。

オーバーローン状態では、通常の売却では金融機関が承認しない場合が多いため、「任意売却」という特別な方法が必要になります。任意売却は、金融機関の同意を得た上で、市場価格に近い価格で売却する方法で、競売よりも有利な条件で処分できるメリットがあります。

ローン一本化の仕組み

どちらかが家に住み続けたい場合、ペアローンを2本とも抹消してしまい、新たな抵当権を設定する方法になり、2本のローンを1本のローンに統一します。

具体的には、住み続ける側が単独で新しいローンを組み、その資金で既存の2本のローンを全て返済するという手続きになります。これにより、元配偶者をローン関係から完全に外すことができます。

一本化が難しい場合がある理由

ただし、金融機関が住宅ローン一本化の判断をする基準としては、所得（目安として税込年収の6～8倍、返済比率20～30％）やお勤め先の属性（公務員、会社員、自営業など）があります。

つまり、住み続ける側の個人の収入だけで新しいローン審査に通る必要があります。元の夫婦時代の収入を合算していた審査と異なり、より厳しい基準に直面することになるため、実現不可能な場合も多いのが実情です。

方法③：共有名義を継続する選択肢

共有名義のままであれば、離婚前と変わらない返済負担でマンションに住み続けることができます。ただし、金融機関によっては離婚後も共有名義のままにすることを認めてくれない可能性があります。

この選択肢は、元配偶者が返済に協力する合意がある場合や、住み続けない側が養育費・慰謝料の代わりにローン返済を続けるというケースに限られます。共有名義のままにする場合は、必ず書面による合意を作成し、後々のトラブルを防ぐことが重要です。

方法④：相手の持分を買い取る方法

別の方法として、住み続ける側が元配偶者の共有持分を買い取り、住宅を単独名義にするという選択肢もあります。この場合、持分買取資金が別途必要になるため、十分な資金があることが前提条件となります。

持分買い取り資金がない場合は、別途借入れが必要になる可能性がありますが、新しいローン審査を通すには相応の収入が必要です。また、共有持分の評価額をどう決定するかについて、元配偶者との間でトラブルが生じやすいため、鑑定士に依頼して公正な価格を決めることをお勧めします。

リースバックとは

家を売却しながら住み続けたいという場合、「リースバック」という方法があります。これは、売却した家を賃貸として借りるという仕組みです。

急いで売却したい場合や、オーバーローン状態で通常の売却が難しい場合に、この方法が活用されることがあります。売却代金でローンを完済または大幅に減らせるメリットがある一方、今後は賃料を払い続ける必要があります。

リースバック活用時の注意点

リースバックは、一時的な資金確保には有効ですが、長期的には家を所有できなくなるため、人生設計を大きく変える決断になります。他の選択肢と比較検討した上で、慎重に判断する必要があります。

Q1：ペアローンのまま離婚することはできますか？ A：法律上は可能ですが、お勧めしません。離婚後も元配偶者の返済能力に左右されるリスクを抱え続けることになり、将来のトラブルの原因になります。

Q2：ペアローンの名義を変更することはできますか？ A：金融機関の同意なしでは不可能です。銀行の判断基準では、単独名義への変更よりも新規借り換えの方が現実的です。

Q3：売却したくない場合、どうすればいいですか？ A：ローンの一本化（借り換え）、共有名義の継続、相手の持分買い取りなどの選択肢があります。ただし各選択肢には条件や制限があるため、専門家に相談することをお勧めします。

Q4：オーバーローンの場合、売却はできませんか？ A：通常の売却は難しいですが、任意売却という方法があります。金融機関と交渉することで、市場価格に近い条件で売却できる可能性があります。

Q5：共有名義のままにするなら書面での合意が大切ですか？ A：非常に重要です。元配偶者との合意内容を不動産登記簿に反映させるなど、法的に確実な書面を作成することが後々のトラブル防止につながります。

離婚時のペアローン解消は、夫婦が同意して組んだローンだからこそ、解消も複雑になります。しかし、適切な方法を選択することで、問題の解決は十分に可能です。

ペアローン解消の主な5つの方法をもう一度整理すると：

1. 売却してローン完済：最も確実で安全な方法。ただしアンダーローンが条件。
2. ローンを一本化：住み続けたい場合の理想的な解決策。ただし審査が厳しい可能性。
3. 共有名義を継続：双方の合意と返済能力が必須。書面作成が重要。
4. 相手の持分買い取り：十分な資金があれば実現可能。
5. リースバック：一時的な資金確保に有効。長期的な人生設計を要検討。

最適な方法は、不動産の価値、残債状況、両者の資金力や意思など、個別の状況によって大きく異なります。

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参考資料

• 離婚でペアローンが払えないで後悔…共有名義や住み続けるには？（一般社団法人 住宅ローン問題解決支援機構）
• ペアローンは離婚したらどうなる？対処法や注意点を解説（リーガライフラボ/アディーレ法律事務所）
• ペアローンを組んだ自宅は離婚したらどうなる？（新生インベストメント&ファイナンス）
• ペアローンは離婚時にどうすべき？（弁護士法人浅野総合法律事務所）
• ペアローン離婚相談センター　一本化のための基礎知識
• 離婚時に共有名義の住宅ローンはどうする？（株式会社クランピーリアルエステート）
• 離婚時に残っている住宅ローンはどうする？（モゲチェック）
• 離婚時のペアローン問題（スマイティ）