こんにちは！名古屋市瑞穂区の不動産会社「悠久ホームサービス」不動産売却サポートブログ編集部です。

「離婚することになったけど、住宅ローンが残っている家の財産分与はどうやって進めればいいの？」

こうした悩みを抱える方は、本当に多くいます。夫婦で購入した住宅は、預貯金や車と異なり「分割できない資産」です。加えて、住宅ローンという長期債務が絡むため、離婚時の財産分与は極めて複雑になります。

この記事では、離婚時の財産分与において、住宅ローン付き不動産をどう処理するのかについて、実現可能な5つの対応方法と、注意すべきポイントをご説明します。

財産分与とは何か

財産分与とは、離婚に際して夫婦の共同生活において形成した財産を公平に分配する制度です。婚姻期間中に夫婦が協力して築いた預貯金、不動産、車、有価証券などが対象となります。

財産分与の割合は、基本的に夫婦それぞれ2分の1ずつです。これは、夫婦の一方が専業主婦（主夫）であっても変わりません。なぜなら、家事労働も夫婦の財産形成への貢献として認識されるからです。

住宅ローンは財産分与の対象か

ここが重要なポイントです。財産分与は主に「プラスの財産」を分け合うものであり、負債やローンなどの「マイナスの財産」は財産分与の対象とならないとされています。つまり、住宅ローン（借金）そのものは財産分与の対象外です。

ただし、不動産の現在価値がローン残額を上回る場合（アンダーローン）は、その差額がプラスの財産として財産分与の対象になります。

アンダーローンとオーバーローンの違い

財産分与では、不動産の価値がローン残額より高いか低いかで対応が大きく異なります。

アンダーローンの場合：不動産の現在価値がローン残額を上回る場合です。例えば、現在価値が2,000万円、ローン残額が1,000万円なら、差額の1,000万円がプラスの財産として財産分与の対象になります。

オーバーローンの場合：残ローンが不動産の時価を上回っている場合（オーバーローン）、財産分与請求権は発生せず、財産分与の対象とはなりません。

家の価値からローン残額を差し引いた金額が分与対象

家の査定価値が2,000万円、残ローン額が1,500万円のケースでは、2,000万円－1,500万円＝500万円が財産分与の対象になります。夫婦1人1人の財産分与としての取得分は、500万円÷2＝250万円ずつとなります。

例えば、家を夫が取得する場合には、夫が妻に250万円を支払って清算することになります。この場合、残ったローンについては家を取得する夫が支払っていくことになります。

名義人と実際の居住者が異なる場合の注意点

住宅ローンの名義人と住宅ローンを実際に支払う者が異なるケースがでてきます。このようなケースでは、財産分与の協議においても、住宅ローンの支払いを誰が行うか合意しておくことが重要です。

例えば、住宅ローンの名義人は夫だけれど、離婚後は妻が家に住み続ける場合、妻は住宅ローンの返済義務がありません。つまり、妻が返済していても、夫は返済義務を負い続けることになります。これは後々のトラブルの原因になるため、書面で明確に合意しておく必要があります。

最もシンプルで安全な方法

アンダーローンで家を売却する場合、売却代金でローンを完済した後、残額を夫婦で分け合うことができます。

例えば、家を2,000万円で売却でき、ローン残額が1,500万円なら、500万円の売却益が残ります。仲介手数料などを差し引いた後、夫婦で250万円ずつ分配することが可能です。

この方法の最大のメリットは、離婚後の権利関係が完全にクリアになることです。不動産の名義変更やローン問題で、後々元配偶者に振り回されるリスクがなくなります。

早期の売却を検討すべき理由

売却して得られる金額が住宅ローン残高よりも高いか低いかで対処が異なってくるでしょう。相場を知るためにも3社程度の不動産会社へ査定してもらうのが賢明です。

家は時間が経つほど老朽化し、資産価値が低下していきます。アンダーローンであれば、早めに売却することで、より多くの売却益を得ることができます。

オーバーローン状態では財産分与対象外

オーバーローンとは、住宅の現在価値よりもローンの残債が多い状態をいいます。財産分与においては、オーバーローンとなっている財産の価値は0円とみなすのが原則です。

この場合、住宅と住宅ローンの財産分与は行わず、ローンの名義人がローンを返済し続けることになります。

ただし、他に預貯金などの財産がある場合は、それら他の財産とローン負担額を相殺することで、実質的にローン負担を折半することも検討の余地があります。

住宅ローン名義人が家を出ていく場合の問題

住宅ローンの債務者を変更して、妻が債務者となりローンの支払いをしていくことはできるでしょうか。債務者の変更については、妻が安定的な職業に就いており、それなりの経済力がなければ難しいのが実情です。

つまり、ローン名義人が家を出ていき、元配偶者が家に住み続ける場合、金融機関はローン名義人の変更に応じてくれません。この場合、法的には名義人が返済義務を負い続けることになるため、大きなリスクを抱えることになります。

不動産の名義確認が最初のステップ

不動産についても、まずは登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、土地と建物の名義人を確認することになります。単独名義か共有名義かで、今後の対応が大きく変わります。

登記簿謄本は、最寄りの法務局で取得できます。また、不動産会社に査定を依頼する際も、登記簿謄本があればスムーズに対応してもらえるでしょう。

住宅ローン完済後の名義変更について

離婚の際に、「住宅ローンが完済した後は妻の名義にする」など、名義変更について合意する場合は、注意が必要です。完済後に一方から他方へ名義を変更すると、贈与税の対象になる可能性があるからです。

税務当局は、所有権が移転することを「贈与」と判断し、受け取る側（妻）に贈与税が課される場合があります。これを回避するには、離婚時点で「共有名義にする」または「所有権を移転する代わりに対価を支払う」などの方法が考えられます。

名義変更の方法や時期によって、税務上の扱いが大きく異なるため、不動産の名義変更については、必ず税理士や不動産の専門家に相談した上で、書面で明確に合意しておくことが重要です。後々のトラブルや予期しない税負担を避けるためにも、離婚協議の段階から専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。

財産分与協議書の作成が必須

離婚時の財産分与は、口約束ではなく、必ず書面（財産分与協議書）を作成すべきです。特に住宅ローンが絡む場合は、以下の点を明記しておきましょう：

• 不動産をどちらが取得するのか
• ローン残額と支払い方法
• 名義変更のタイミング
• 将来的な火災保険や固定資産税の負担者

ケース1：「財産分与と住宅ローン、どちらを優先すべき？」という不安から解決まで

相談前の悩み 40代の男性Aさんは、結婚15年でご夫婦が離婚することになりました。購入した自宅は2,500万円で、現在のローン残額は1,200万円。「財産分与で妻にいくら渡すべき？でも住宅ローンもあるし…」と、どこから手をつけたら良いのか全く分かりませんでした。弁護士に相談するのも怖く、一人で悩んでいたといいます。

解決のプロセス 悠久ホームサービスに相談したAさんは、まず不動産の正確な査定額を知ることの重要性を理解しました。査定の結果、自宅の価値は2,500万円でしたが、実際の市場価格は2,400万円。ここで初めて、財産分与の対象額が明確になったのです。つまり、2,400万円（現在価値）－1,200万円（ローン残額）＝1,200万円が夫婦で分け合える資産だったわけです。妻は600万円を受け取ることになり、Aさんは家に住み続け、残りのローンを返済していくことで決着しました。

結局、Aさんが最初に悩んでいた「財産分与と住宅ローン、どちらを優先すべき？」という問題は、不動産の正確な査定額がなければ解けない問題だったのです。多くの人が感情的になり、弁護士や銀行に相談する前に、まず「不動産の現在価値を知る」という基本的なステップを見落としがちです。Aさんのケースから学べることは、数字こそが冷静な判断の基礎になるということです。

ケース2：「オーバーローンで何ももらえない…」という絶望から希望を見つけた話

相談前の悩み 30代の女性Bさんは、購入時2,800万円だった自宅が、築10年で現在2,000万円の価値。一方、ローン残額はまだ2,200万円…。オーバーローン状態です。離婚調停では「オーバーローン物件は財産分与の対象外」と言われ、Bさんは「何ももらえないんですか？」と絶望的な気持ちになっていました。離婚後、一体どうやって生活再建を図ればいいのか…。

解決のプロセス 悠久ホームサービスでは、Bさんに不動産だけではなく「全体の財産構成」を見直すことを提案しました。確認してみると、夫には退職金が800万円程度あり、預貯金も1,000万円ありました。「オーバーローン物件は確かに財産分与の対象外ですが、夫の他の財産との『相殺』を検討する価値がありますよ」とアドバイス。

弁護士を交えた協議の結果、Bさんは預貯金から400万円を受け取り、さらに離婚後は夫がローン返済を継続することに合意しました。これにより、Bさんは新しい住まいを確保する資金を手にしたのです。

このケースで重要なのは、「オーバーローン=終わり」ではなく、「全体の家計と資産の総合的な見直し」という視点です。Bさんが絶望していたのは、不動産だけを見ていたからでした。しかし、家という単一資産ではなく、夫婦全体の財産状況を俯瞰すれば、解決策は必ず存在するのです。多くの方がこの「視点の転換」を持たないまま、無理な判断をしてしまっています。

ケース3：「名義人が返済を滞納したら…」という恐怖から防止策を構築した話

相談前の悩み 50代の女性Cさんは、離婚後も自宅に住み続けることになりました。ただし、住宅ローンの名義人は元夫。「もし元夫が返済を滞納したら、私の家が差し押さえられるのでは…？」という不安に夜も眠れない日々が続きました。「名義変更できないか」と銀行に問い合わせましたが、Cさんの収入では新規ローン審査に通らず、絶望していました。

解決のプロセス 悠久ホームサービスでは、Cさんに「売却の選択肢」を提案しました。「もし不安を拭い切れないなら、いっそ家を売却して、得られた資金で新しい住まいを確保する方が人生にとって有益では？」という視点です。

査定の結果、アンダーローン状態だったため、売却益が400万円出ることが判明。Cさんはこの資金で小さなマンションを購入し、新しい人生をスタート。元夫の経済状況に左右されない、完全な経済的自由を手に入れたのです。

Cさんのケースから分かることは、「名義変更できない=家を失う」という直線的な思考は、人生の選択肢を狭めるということです。多くの方は「何としてでもこの家に住み続けたい」という感情に支配されますが、時には「問題の根本原因を排除する」という選択も、人生にとって最適な判断になりうるのです。離婚は人生の転機です。その転機を新しい環境でリスタートするという視点も、同じくらい価値があるということをCさんのケースは教えてくれます。

ケース4：「共有名義で身動きが取れない…」から完全な解放まで

相談前の悩み 夫婦で共有名義だった自宅。離婚後、元夫は「売りたい」と言い、Cさんは「子どもたちのために家に住み続けたい」と主張。完全に対立してしまいました。共有名義である限り、一方が売却を望んでも相手の同意がなければ何もできません。調停でも「お互いに譲らない」という状況が続き、数ヶ月が過ぎてしまいました。

解決のプロセス 悠久ホームサービスが仲介に入り、家の正確な査定額を両者に提示。そして「共有持分の買い取り」という選択肢を提案しました。つまり、子どもたちのために家に住み続けたいDさんが、ローンを借り換えして、元夫の共有持分を買い取るというプラン。結果として、Dさんが家を単独名義にでき、元夫は買取資金を手に入れることができたのです。

Dさんのケースで最も重要な教訓は、対立している夫婦の間に「第3の選択肢」を提示することで、両者が納得できる解決策が生まれるということです。紛争は、選択肢の少なさから生まれます。Dさん夫婦は「売却か継続か」という二者択一に縛られていましたが、「相手の持分を買い取る」という新たな選択肢が示されることで、全ての関係者が満足できる結果にたどり着いたのです。離婚という局面では、冷静な第三者の視点が、いかに重要かを示す事例です。

離婚時の財産分与で住宅ローンが絡む場合、単純に「2分の1にして分ける」という方法は通用しません。不動産はアンダーローンかオーバーローンか、名義人は誰か、住み続けるのか売却するのか、という様々な要素を総合的に判断する必要があります。

離婚時の財産分与における5つの対応方法をまとめると：

1. アンダーローン＋どちらかが住み続ける：家の価値からローンを差し引いた額を分配。住む側が全額返済。
2. アンダーローン＋売却：最もシンプルで安全。売却益を折半。
3. オーバーローン状態：不動産は財産分与対象外。他の財産で相殺検討。
4. ローン名義人が出ていく場合：元配偶者との名義変更合意が重要。
5. 共有名義の場合：両者の同意が必須。売却や名義変更に時間がかかる可能性。

最も重要なのは、感情的にならず、冷静に現状を把握することです。不動産会社に依頼すれば大まかな金額を査定してもらえます。まずは不動産の正確な価値を知ることから始めましょう。

離婚時の不動産問題なら、悠久ホームサービスへ

離婚に伴う住宅ローンや財産分与について「どの方法が自分たちに合っているのか分からない」「オーバーローンだけど対応策があるのか」といったご不安をお持ちでしたら、ぜひ専門家にご相談ください。

不動産の売却査定、売却依頼、買取相談など、悠久ホームサービスは離婚に伴う不動産問題の豊富な対応経験があります。秘密厳守で、お客様の状況に応じた最適な対応方法をご提案させていただきます。

離婚時の不動産売却相談、売却依頼、買取相談は、悠久ホームサービスまでお気軽にお問い合わせください。

参考資料

• 離婚時の財産分与で住宅ローンが残る家はどうなる？パターン別対応策も解説 - 賢誠総合法律事務所
• 住宅ローンがある家を財産分与で分けるには？【弁護士が解説】 - デイライト法律事務所
• 離婚時の財産分与、住宅ローンが残っている家はどうなる？ - 三菱ＵＦＪ銀行
• 離婚時に住宅ローンが残る家はどうする？妻（夫）が住む方法や確認事項を解説 - 遠鉄の不動産
• 離婚時、家に住宅ローンが残っている場合の財産分与方法を解説 - イエシルコラム
• 離婚時に共有名義の住宅ローンはどうする？共有名義の解消方法や放置するリスクも解説 - 株式会社クランピーリアルエステート
• 離婚時の財産分与とは？不動産やローンへの対応方法について解説｜三井のリハウス
• 住宅ローンがある家をどう財産分与する？専門家が方法と注意点を解説！ - イエウール
• 離婚したら住宅ローンはどうなる？折半すべき？財産分与の方法を解説 - アトム法律事務所弁護士法人
• 住宅ローン | 離婚とお金について | 離婚問題を弁護士へ相談するならアディーレ法律事務所