はじめまして。名古屋市瑞穂区を中心に不動産売買・仲介・相続相談を手がける悠久ホームサービス サポートブログ編集部です。

「親から借地付きの家を相続したけれど、どうすればいいかわからない」「売りたいけれど、地主さんへの承諾が必要と聞いて不安…」そんなお声を、私たちは地域のお客様からたくさんいただきます。

借地権付き不動産の相続と売却は、通常の不動産取引よりも複雑な手続きが伴います。しかし、正しい知識と信頼できるパートナーがいれば、スムーズに進めることができます。

このブログでは、名古屋市瑞穂区で借地付き不動産を相続された方に向けて、売却までの流れ・注意点・よくある疑問をわかりやすくご説明します。ぜひ最後までご覧ください。

1-1. 借地権の基本をおさらい

借地権とは、他人の土地を「借りて」建物を建てる権利のことです。名古屋市瑞穂区の古い住宅街では、戦前・戦後に設定された借地契約が今も多く残っており、相続の場面で初めてその存在を知る方が少なくありません。

借地権には主に以下の種類があります（借地借家法）。

●    旧法借地権（旧借地法）：

• 適用基準日：1992年8月1日より前に設定された借地契約

• 存続期間：木造：30年（更新20年）堅固建物：60年（更新30年）

• 正当事由がない限り更新拒絶が困難（地主側が非常に弱い）

●    普通借地権（新法）：1992年以降に設定。

• 最初の存続期間：30年以上

• 更新後：

  ・1回目更新 → 20年以上　・2回目以降 → 10年以上

　　建物が木造でもRCでも関係ありません。

●    定期借地権：更新なしの期限付き借地権。居住用は一般定期借地権（50年以上）が多い。

定期借地権には種類があります：

1️⃣ 一般定期借地権

• 50年以上

• 更新なし

• 主に戸建分譲

2️⃣ 事業用定期借地権

• 10年以上50年未満（改正後）

• 店舗・ロードサイド等

3️⃣ 建物譲渡特約付借地権

• 30年以上

相続した建物が旧法借地権に基づく場合、かなり長年にわたり土地を借り続けてきたケースが多く、地代も当時の水準のまま据え置かれているケースがあります。

1-2. 相続によって借地権はどうなる？

借地権は「相続財産」として扱われるため、被相続人（亡くなった方）から相続人へ引き継がれます。ここでポイントなのは、

✅ 借地権の相続に、地主の承諾は不要です（民法896条）。

ただし、相続後に名義変更（建物の所有権移転登記）を行う際は、地主への「報告」が実務上の礼儀となります。また、以下の点に注意が必要です。

●    相続登記は2024年4月1日より義務化（未登記は10万円以下の過料）

●    地代の支払い義務は相続人へ引き継がれる

●    借地契約の内容（期間・更新料など）を必ず確認する

相続登記の義務化については法務省の公式サイト（法務省：相続登記の義務化）でも詳しく案内されています。

相続した借地権付き不動産を売却する場合、大きく分けて以下の3つの選択肢があります。

方法①　借地権のまま第三者へ売却する

借地権付き建物を、そのまま第三者（新しい借地人）に売却する方法です。

⚠️ この方法には「地主の承諾」が必要です。

借地借家法に基づき、借地権を譲渡する際は地主の承諾を得なければなりません。承諾を得られない場合でも、裁判所に「借地権譲渡の許可」を申し立てる制度（借地借家法第19条）があります。ただし手続きに時間がかかるため、まずは地主との丁寧な交渉が重要です。

●    メリット：市場価格に近い金額で売却できる可能性がある

●    デメリット：地主の承諾が必要・買主が限られる・売却期間が長くなりやすい

方法②　地主と協力して「底地・借地権の同時売却」を行う

地主（底地権者）と借地人（相続人）が協力し、土地と建物を一括して第三者へ売却する方法です。完全所有権として売却できるため、最も高値が期待でき、買主も見つかりやすくなります。

●    メリット：最も高い売却価格が期待できる

●    デメリット：地主との合意形成が必要・売却収益の按分（あんぶん）を交渉する必要がある

地主との関係が良好であれば、まずこの方法を検討するのがおすすめです。

方法③　地主に借地権を買い取ってもらう（借地権の返還）

借地権を地主に直接買い取ってもらう方法です。第三者への売却に比べて価格は低くなることが多いですが、手続きがシンプルで早く完了するメリットがあります。

●    メリット：手続きが簡単・早期に現金化できる

●    デメリット：借地権の市場価値より安くなる可能性がある

「早く手放したい」「地主との関係を良好に保ちたい」という方に向いている方法です。

3-1. 借地権割合を確認する

借地権の価値は「借地権割合」によって算定されます。これは国税庁が公表している路線価図に掲載されており、地域ごとにA〜Gのアルファベットで割合（30〜90%）が決まっています。

名古屋市瑞穂区内の路線価・借地権割合は、国税庁の路線価図・評価倍率表（2024年分）で確認できます。

例えば、土地の相続税評価額が2,000万円で借地権割合が60%の場合、借地権評価額は約1,200万円となります。ただし市場価格とは必ずしも一致しないため、不動産会社による査定が不可欠です。

3-2. 建物の老朽化と解体費用を考慮する

相続した建物が築年数の古い木造住宅の場合、リフォームや解体が必要になることがあります。解体費用は建物の規模にもよりますが、木造一戸建てで150〜250万円程度が目安です。

売却前に解体するかどうか、または現状渡しにするかは、売却戦略に大きく影響します。専門家と相談しながら最善の方針を決めましょう。

3-3. 相続税・譲渡所得税の確認

借地権付き不動産は相続税の課税対象になります。また、売却益が生じた場合は「譲渡所得税」がかかります。ただし、相続後3年10ヶ月以内の売却であれば「相続財産に係る譲渡所得の特例（取得費加算の特例）」が利用でき、税負担を軽減できる場合があります。

詳細は国税庁：相続財産を譲渡した場合の取得費の特例をご確認ください。税務については必ず税理士にご相談ください。

3-4. 地代の滞納がないか確認する

相続前から地代が滞納されていると、地主から借地権の解除を求められるリスクがあります。売却前に必ず地代の支払い状況を確認し、未払いがあれば早急に解決しておきましょう。

4-1. 瑞穂区の住宅地相場

名古屋市瑞穂区は、名古屋市の中区・昭和区に隣接し、名古屋大学や名古屋市立大学などの教育機関が集まる文教地区として知られています。住宅地としての人気が高く、交通の利便性も良好です。

国土交通省の地価公示（国土交通省 地価公示・地価調査）によれば、瑞穂区の住宅地の地価は安定した推移を示しており、都心部への通勤利便性から一定の需要が継続しています。

また、名古屋市の古い住宅街では戦前から戦後にかけて設定された借地が多く残っており、瑞穂区でも旧借地法に基づく物件が一定数流通しています。

4-2. 借地権物件の需要と売却期間

借地権付き物件は、土地を購入する必要がないため所有権物件より取得価格が安くなる傾向があります。一方で、住宅ローンの利用に制限があるケースもあり、購入できる買主層が絞られます。

売却期間は所有権物件の1.5〜2倍かかることが多く、早期売却を希望する場合は不動産会社による「買取」も選択肢に入れることをおすすめします。当社でも買取相談を承っておりますので、お気軽にご連絡ください。

4-3. 瑞穂区での相続不動産の活用・売却事例

当社がこれまでに名古屋市瑞穂区でご支援してきた事例では、地主との交渉を丁寧に進めることで、借地権と底地の同時売却が実現したケースが多くあります。また、築50年超の建物でも、現況のまま売却できた事例もございます。

それぞれのお客様の状況や地主との関係性、建物の状態に応じて、最適な売却プランをご提案いたします。

5-1. 当社が選ばれる3つの理由

① 名古屋市瑞穂区を知り尽くした地域密着の専門家

長年にわたり名古屋市南部エリアを中心に活動してきた実績があります。地域の地主様との関係構築や借地権取引のノウハウを豊富に持っています。

② 相続から売却まで一貫サポート

相続登記の手続き支援から、査定・売却活動・地主交渉・税務専門家のご紹介まで、ワンストップでサポートいたします。

③ 買取・仲介・相談、すべてに対応

「すぐに現金化したい」という方には買取対応も可能です。お客様のご事情に合わせた最適な方法をご提案します。

5-2. ご相談の流れ

●    STEP1：無料相談（電話・メール・来店）

●    STEP2：現地調査・物件査定（無料）

●    STEP3：売却プランのご提案

●    STEP4：地主交渉・売却活動開始

●    STEP5：売買契約・決済・引渡し

すべての相談・査定は無料です。「まだ売ると決めていない」という段階でも歓迎いたします。

5-3. お問い合わせはこちら

悠久ホームサービス 公式サイト：https://uq-homeservice.com/

不動産売却・買取サービス： https://www.uq-hs.co.jp/contact/

名古屋市瑞穂区で相続した借地付き不動産の売却は、正しい知識と専門家のサポートがカギです。

本記事のポイントをおさらいします。

●    借地権は相続財産として引き継がれ、地主の承諾なしに相続できる

●    売却方法は①第三者売却 ②地主と同時売却 ③地主への返還の3つ

●    売却には地主の承諾・借地権割合の確認・税務上の特例活用が重要

●    瑞穂区は住宅地として安定した需要があり、借地権物件も流通している

●    早期売却・手続きの簡略化を希望する場合は不動産会社への相談がおすすめ

「どこに相談すれば良いかわからない」という方も、まずはお気軽に悠久ホームサービスへお問い合わせください。お客様一人ひとりの状況に合わせた最善のプランをご提案いたします。